글쓴이 : 권형필
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    재건축조합과 현금청산자의 권리-의무

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    재건축조합원은 분양신청기간 종료일 또는 분양신청 기간 내에 철회한 경우 그 종료일 다음날 조합원의 지위를 상실하고 현금청산자로 된다(대법원 2009다812** 판결)

    판례 해설

    재건축조합은 현금청산자에 대하여 청산금 지급 의무를 부담하는 반면, 현금청산자는 조합에 대하여 소유권등기이전 의무를 부담한다. 이 둘은 동시이행 관계에 있다.

    나아가 현금청산자는 원칙적으로 소유권을 이전할 때 근저당권과 같은 권리제한등기를 모두 제거한 온전한 소유권을 이전해야 하지만, 실무에서는 조합이 해당 담보권 금액을 제외하여 청산금을 지급하기도 한다.

    또한 재건축 조합의 조합원이 분양신청 기간 안에 분양신청을 했더라도 분양신청기간 안에 그 신청을 철회했다면 분양신청기간이 종료한 다음날에 조합원의 지위를 상실한 것으로 본다.

    대상판결은 여태까지 봤던 재건축조합의 현금청산과 관련한 사안을 모두 확인할 수 있다.

    법원판단

    도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제47조에 의하면, 재건축조합은 조합원 중 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청을 철회한 자, 도시정비법 제48조의 규정에 의하여 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자에 대하여는 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다고 규정하고 있고, 원고 재건축조합의 정관 제42조 제4항에서도 같은 내용을 규정하고 있다.

    한편 위 규정에 의하여 재건축조합이 토지 등 소유자에게 청산금의 지급의무를 부담하는 경우 공평의 원칙상 토지 등 소유자는 권리제한등기가 없는 상태로 토지 등의 소유권을 조합에게 이전할 의무를 부담하고, 이러한 권리제한등기 없는 소유권이전의무와 사업시행자의 청산금 지급의무는 동시이행관계에 있다( 대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결 등 참조).

    조합원의 지위를 상실하는 시점은 재건축사업에서 현금청산관계가 성립되어 조합의 청산금 지급의무가 발생하는 시기이자 현금청산에 따른 토지 등 권리의 가액을 평가하는 기준시점과 마찬가지로 분양신청을 하지 않거나 철회한 조합원은 분양신청기간 종료일 다음날 조합원의 지위를 상실한다고 보아야 한다.

    위와 같은 법리에 비추어 보면, 원심으로서는 피고들이 분양신청을 하지 않아 현금청산대상자로 되었는지, 그에 따라 원고 조합의 조합원으로서의 지위를 상실하였는지, 원고 조합의 주장에 피고들에게 현금청산에 따른 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 취지가 포함되어 있는지, 만일 그렇다면 원고 조합이 공탁한 청산금이 원고 조합의 청산금 지급의무 발생일을 기준시점으로 하여 토지 등 권리의 가액을 평가한 것으로서 적법한 변제공탁인지, 원고 조합의 청산금 지급의무가 피고들의 소유권 이전의무와 동시이행관계에 있는지 여부 등을 판단하여야 할 것이다.

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