글쓴이 : 권형필
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    재건축조합의 청산금 지급 의무와 현금청산자의 소유권이전의무의 관계

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    도정법 제73조에 의하여 재건축조합이 토지 등 소유자에게 청산금의 지급의무를 부담하는 경우, 토지 등 소유자의 권리제한등기 없는 소유권 이전의무와 사업시행자의 청산금 지급의무의 관계는 동시이행 관계이다(대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다812** 판결)

    [ 판례 해설 ]

    부동산을 매매할 때, 매수인은 잔금을 지급해야 하고, 매도인은 소유권등기를 이전해야 한다. 이 둘은 동시이행 관계에 있기 때문에 당사자 중 일방이 그 이행을 하지 않으면 상대방 역시 자신의 의무를 이행하지 않을 수 있다.

    재건축조합의 매도청구권 행사로 토지 등 소유자가 소유권을 이전할 때에도 동일한 법리가 적용된다. 즉, 사업주체는 현금청산대상자에게 청산금을 지급해야 하며, 현금청산자로서는 소유권을 이전해야 한다. 나아가 이때 소유권은 근저당권과 같은 권리제한등기가 없는 온전한 소유권이어야 한다.

    다만 실무에서는 그 권리제한등기를 말소시키는데 시간이 소요되고, 그로 인하여 사업이 지연되는 것을 방지하고자 일단 있는 그대로의 소유권을 이전받고, 대신 청산금에서 그 권리제한등기의 가액을 제한 나머지 금액만을 지급하는 방법을 택한다.

    [ 법원 판단 ]

    도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제47조에 의하면, 재건축조합은 조합원 중 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청을 철회한 자, 도시정비법 제48조의 규정에 의하여 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자에 대하여는 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다고 규정하고 있고, 원고 재건축조합의 정관 제42조 제4항에서도 같은 내용을 규정하고 있다.

    한편 위 규정에 의하여 재건축조합이 토지 등 소유자에게 청산금의 지급의무를 부담하는 경우 공평의 원칙상 토지 등 소유자는 권리제한등기가 없는 상태로 토지 등의 소유권을 조합에게 이전할 의무를 부담하고, 이러한 권리제한등기 없는 소유권이전의무와 사업시행자의 청산금 지급의무는 동시이행관계에 있다( 대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결 등 참조).

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