글쓴이 : 권형필
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    조합에서 분양신청 기간이 종료한 이후에도 지속적으로 분양신청 기회를 부여한 경우, 현금청산 대상자가 확정되는 시점은 언제일까?

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    조합에서 분양 신청 기간 종료 후 재차 분양신청기회를 부여하였다면 그 기간을 기준으로 현금청산대상자 지위를 결정하여야 한다(대법원 2011다161** 판결)

    [ 판례 해설 ]

    현금청산의 대상자는 대부분 분양신청을 하지 않거나, 분양신청을 했지만, 분양신청기간이 종료하기 전에 그 신청을 철회한 사람이다.

    그러나 대상판결에서는 현금청산의 기준을 다소 완화하였다. 즉, 조합의 분양신청기간이 종료했다고 하더라도, 조합이나 사업시행자 측에서 재차 조합원들에게 분양신청 기회를 부여하였다면, 새롭게 부여한 분양신청 기회가 종료한 다음날에 현금청산 대상자의 지위가 확정된 것으로 판단한 것이다.

    조합 사업에 있어서 분양신청 기간 종료일은 현금청산 대상자의 확정은 물론, 매매계약 체결이 간주되며, 나아가 그 날을 기준으로 현금청산의 금액이 결정되는만큼 반드시 체크해야 하는 날짜이다.

    [ 법원 판단 ]

    1. 주택 재건축사업의 사업시행자인 재건축조합은 관할 행정청의 조합설립인가와 등기에 의해 설립되고, 조합 설립에 대한 토지 등 소유자의 동의(이하 ‘조합설립결의’라고 한다)는 조합설립인가처분이라는 행정처분을 하는 데 필요한 절차적 요건 중 하나에 불과한 것이므로, 조합설립결의에 하자가 있더라도 그로 인해 조합설립인가처분이 취소되거나 당연무효로 되지 않는 한 재건축조합은 여전히 사업시행자로서의 지위를 갖게 되고, 또한 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라고 한다)이 시행된 후에는 조합설립결의, 조합설립변경 결의, 사업시행계획이나 관리처분계획 등에 의하지 아니한 ‘재건축결의’가 있다고 하여 곧바로 조합원에게 권리변동의 효력을 미칠 수 없는 것이어서, 그와 같은 재건축결의는 사업시행계획 결의 등과 별도의 독자적인 의미를 가지지 아니한다. 따라서 재건축조합이 조합설립인가 전의 조합설립결의에 하자가 있다는 주장에 대비하여 당초 결의를 보완하는 취지의 새로운 재건축결의를 하는 과정에서 당초 조합설립에 동의하였던 토지 등 소유자들이 새로운 재건축결의에 동의하지 아니하였다고 하더라도 그러한 사정만으로 그 토지 등 소유자들이 새삼 ‘조합설립에 동의하지 아니한 자’에 해당하게 된다거나 조합원의 지위를 상실한다고 볼 것은 아니다(대법원 2011. 1. 13. 선고 2010다57824 판결 참조).

    다만 조합원이 분양신청을 하지 아니하거나 철회하는 등 도시정비법 제47조와 조합 정관에서 정한 요건에 해당하여 현금청산 대상자가 된 경우에는 조합원 지위를 상실하게 되어(대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다81203 판결 참조), 조합탈퇴자에 준하는 신분을 가지는 것이므로, 매도청구에 관한 도시정비법 제39조를 준용하여 재건축조합은 현금청산 대상자를 상대로 정비구역 내 부동산에 관한 소유권이전등기를 청구할 수 있다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다73215 판결 참조). 이러한 경우 현금청산 대상자에 대한 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 특별한 사정이 없는 한 사업시행자가 정한 ‘분양신청기간의 종료일 다음날’이라고 하여야 할 것이지만(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결 참조), 분양신청기간을 전후하여 재건축조합과 조합원 사이에 분쟁이 있어서 조합원이 분양신청을 할 수 없었던 경우에는 그 후 추가로 분양신청을 할 수 있게 된 조합원이 최종적으로 분양신청을 하지 않는 등의 사유로 인하여 분양대상자의 지위를 상실하는 때에 현금청산 대상자가 된다고 봄이 상당하고, 현금청산에 따른 토지 등 권리의 가액을 평가하는 기준시점과 현금청산 대상자에 대한 매도청구권의 행사로 매매계약의 성립이 의제되는 날도 같은 날로 보아야 한다. 그와 같이 보는 이상 위 매도청구권의 행사에 관하여는 그 최고절차 및 행사기간에 대하여 도시정비법 제39조에서 준용하는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조의 규율이 없다.

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