글쓴이 : 권형필
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    매도청구권 행사에 따라 매매대금을 산정할 때 감정 평가의 기준

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    집합건물법에 의하여 재건축 결의가 있은 후 재건축 불참자에 대하여 매도청구권이 행사된 경우 그 시가의 기준은 매도청구권이 행사된 당시를 기준으로 한다(대법원 95다381** 판결)

    [ 판례 해설 ]

    재건축 조합이 매도청구권을 행사할 때 가장 많이 문제되는 것은 매매대금 산정이다. 즉, 조합으로서는 최대한 적은 금액을, 반대로 토지 등 소유자로서는 최대한 많은 금액으로 정하고 싶기 때문이다.

    이전 칼럼을 통해서 매도청구권 행사에 따라 매매대금을 산정할 때에는 현재의 노후된 상태를 기준으로 하지 않고, 재개발로 인하여 발생할 개발이익을 포함해서 산정해야 함을 살펴보았다.

    나아가 대상판결에서는 그 개발이익을 포함하는 감정 평가를 어떻게 해야 하는지를 살펴볼 수 있는 좋은 판결이다.

    [ 법원 판단 ]

    집합건물에 관하여 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 소정의 재건축 결의가 있은 후 그 재건축에 참가하지 않은 자에 대하여 같은 법 제48조 제4항에 의한 매도청구권이 행사되면, 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 재건축에 참가하지 않은 자의 구분소유권 및 대지사용권에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립하게 되는 것인바, 이 때의 시가란 매도청구권이 행사된 당시의 구분소유권과 대지사용권의 객관적 거래가격으로서, 노후되어 철거될 상태를 전제로 한 거래가격이 아니라 그 건물에 관하여 재건축 결의가 있었다는 것을 전제로 하여 구분소유권과 대지사용권을 일체로 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다 고 할 것이다.

    기록에 의하면, 서울 용산구 이촌동 301의 58 외 10필지 지상에 건립된 공무원아파트 11개 동의 구분소유권자들이 1989. 8. 9. 원고 명의로 재건축조합 설립인가를 받아 재건축사업을 추진하다가 1994. 1. 30. 사업승인을 받기에 이르렀는데, 원고는 위 재건축에 참가하지 아니한 피고에 대하여 1993. 12. 2. 매도청구권을 행사한 사실, 제1심 감정인 이행부는 매도청구권이 행사된 시점에서의 피고 소유의 이 사건 아파트에 대한 시가를 감정함에 있어서, 먼저 그 대지사용권과 구분소유권의 가격을 원가방식에 의하여 산정한 후, 재건축이 추진되거나 진행 중에 있는 인근아파트의 거래 사례를 분석하고 그 거래 사례와 이 사건 아파트와의 지역 요인과 개별 요인을 비교한 다음, 이 사건 아파트의 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익을 산정하여, 그 산정된 개발이익을 원가방식에 의하여 산정한 위 대지사용권과 구분소유권의 가격에 더하는 방법으로 평가하였음을 알 수 있는바, 위와 같은 방식에 의한 시가 산정은 집합건물의소유및관리에관한법률이 매도청구권을 인정한 취지에 비추어 합리성이 있는 것으로 수긍할 수 있으므로, 위 감정 결과를 채택하여 시가를 금 150,000,000원으로 인정한 원심판결에 논하는 바와 같은 위법이 있다고 볼 수 없다. 논지는 모두 이유가 없다.

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