글쓴이 : 권형필
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    매도청구권 행사로 인한 매매대금의 산정 방법!

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    재건축사업의 매도청구소송에서 매매가격이 되는‘시가’는 개발이익을 포함한 가격이다(대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다416** 판결)

    판례해설

    재건축 사업은 노후된 건축물을 철거하고 새로운 주거 환경과 상업 시설 등을 구비하기 위한 제도인바, 일정 요건을 갖춘 재건축 조합은 재건축 사업에 참가하지 않은 일부 소유자들에게 매도청구권을 행사할 수 있다. 이 경우, 매도청구권 행사 당시를 기준으로 한 시가로 매매대금이 결정된다.

    그러나 매도청구권 당시의 해당 토지나 건물의 시가는 재건축 기대 심리가 반영되기는 하겠지만 노후된 상태인바, 당연히 이때 시가에는 현재의 상태에다가 앞으로 재건축으로 인해 발생할 것이 예상되는 개발이익을 포함한다.

    나아가 대상판결에서는 시가에 대한 감정평가의 기준을 바로 세운 점에서 의미가 있다.

    법원판단

    도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재건축사업의 시행자가 같은 법 제39조 제2호에 의하여 토지만 소유한 사람에 대하여 매도청구권을 행사하면 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 그 토지에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립하는바, 이때의 시가는 매도청구권이 행사된 당시의 객관적 거래가격으로서, 주택재건축사업이 시행되는 것을 전제로 하여 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다( 대법원 2009.3.26.선고 2008다21549,21556,21563판결 참조).

    원심판결 이유에 의하면, 원심은, 이 사건 매도청구권의 대상인 피고들 소유의 이 사건 각 토지는 그 현황이 인근 주민의 통행에 제공된 도로 등으로서 이미 교환가치가 현저히 저감된 상태여서 이 사건 재건축사업구역에 편입된다는 사정만으로는 기존의 저감상태에서 벗어난다고 할 수 없다는 등을 이유로, 기준시점에서의 이 사건 재건축사업 시행으로 인한 지가변동분이 반영된 인근 대지의 가액을 3분의 1로 감액한 감정평가액을 기준으로 그 시가를 산정하였다.

    그러나 위 법리에 비추어 보면, 이 사건 각 토지의 현황이 도로일지라도 주택재건축사업이 추진되면 공동주택 부지의 일부가 되는 이상 그 시가는 재건축사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근 대지의 시가와 기본적으로 동일하게 평가하되, 다만 이 사건 각 토지의 형태, 주요 간선도로와의 접근성, 획지조건 등 개별요인들을 고려하여 감액평가하는 방법으로 산정하는 것이 타당하다고 할 것인바, 이와 달리 원심이 현황이 도로라는 이유만으로 인근 대지 가액의 3분의 1로 감액한 평가액을 기준으로 시가를 산정한 것은 매도청구권 행사에 있어 시가 산정에 관한 법리를 오해하여 판단을 그르친 것이다.

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