글쓴이 : 권형필
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    갱신된 임대차 계약에 따른 확정일자를 기재한 배당요구와 확정일자 정정신된 임대차 계약에 따른 확정일자를 기재한 배당요구와 확정일자 정정

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    배당요구 종기 이전에 확정일자에 기한 배당요구를 하였다면, 배당요구 종기 이후에는 이를 정정하는 주장을 할 수 없다(대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다580** 판결).

    [ 판례 해설 ]

    임대차 계약을 갱신할 경우, 그 갱신된 계약 내용이 기존 계약의 내용과 실질적으로 변경되지 않았다면 임차인은 최초 임대차 계약에 따른 대항력과 확정일자를 주장할 수 있다.

    그러나 이 사건의 임차인은 위와 같은 상황에서 갱신된 임대차 계약 및 그에 따른 확정일자를 기준으로 배당요구를 하였는바, 이러한 경우 나중에 확정일자를 정정할 수 있는지가 문제되었다.

    이에 원심법원은 위와 같은 임차인의 확정일자 정정 요구를 받아들였지만, 대법원은 이러한 원심의 판단을 파기하였다.

    생각건대, 경매에서 가장 우선적으로 생각하는 것은 절차의 안정 및 권리관계의 조속한 확정인바, 만약 배당요구 종기 후에 위와 같은 정정 요구를 받아줄 경우 그에 따른 우선순위의 변경 및 매수인의 위치가 복잡해지는 점을 고려할 때 대법원의 판단은 지극히 타당하다.

    [ 법원 판단 ]

    기록에 의하면, 배당요구의 종기 후인 2012. 4. 20. 집행법원이 작성ㆍ비치한 매각물건 명세서에도 원고들의 임대차 기간ㆍ임대차 보증금 및 확정일자가 모두 최후 임대차 계약서의 내용 그대로 기재된 사실, 그 뒤 2012. 6. 18. 매각기일에서 이 사건 각 부동산이 매각되었고 2012. 6. 25. 매각허가결정이 내려진 사실, 그런데 매각허가결정까지 있은 후인 2012년 7월경 비로소 원고들이 최초 임대차 계약서에 의한 임대차 보증금 및 확정일자를 주장하는 내용의 위 의견서를 제출한 사실 등을 알 수 있다.

    위 사실관계에 의하면, 이 사건 경매절차에서 이 사건 건물을 매수한 매수인은 매각물건 명세서에 기재된 대로 원고들의 확정일자에 기한 배당순위가 근저당권자인 피고보다 후순위인 것으로 알고 원고들이 ‘상가건물 임대차보호법’ 소정의 대항력을 갖춘 임차인이라면 배당절차에서 지급받지 못하는 임대차보증금 반환채무를 자신이 인수할 수도 있음을 예상하여 매수대금을 결정하였을 것이다.

    그런데 만일 원심의 판단과 같이 배당요구의 종기 후 원고들의 확정일자 변경 주장을 받아들여 원고들의 임대차 보증금을 피고의 근저당권보다 선순위로 배당한다면 이는 그러한 배당순위의 변동을 통하여 매수인이 인수할 부담을 경감시킴으로써 매수인에게 매수 당시 예상하지 못한 이익을 주는 것이 된다. 그렇다면 원고들의 위와 같은 주장은 배당요구의 종기 후 배당순위의 변동을 초래하고 이로 인하여 매수인이 인수할 부담에 변동을 가져오는 것으로서 특별한 사정이 없는 한 허용될 수 없다고 할 것이다.

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