글쓴이 : 이승주
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    토지거래허가를 잠탈하려는 증여를 원인으로 한 소유권이전등기는 무효(신부동산법 칼럼12)

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    부동산 거래신고 등에 관한 법률(이하 ‘부동산거래신고법’) 제11조 제1항, 제6항 등의 규정에 의하면, 토지거래허가 구역으로 지정된 지역의 토지를 거래할 때에는 시장, 군수 등의 허가를 받아야 하고, 허가를 받지 않은 계약의 무효를 선언하고 있다. 다만, 토지거래허가 구역으로 지정되었더라도 ‘대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우’가 아니라면 토지거래허가를 받을 필요가 없다(유상성). 그렇다면, 실제 매매를 하였음에도 불구하고, 토지거래허가를 잠탈하기 위하여 유상성 요건을 결하는 증여를 원인으로 소유권이전등기를 경료한 경우는 어떠한가?

     

    대법원 93다44319,44326 판결 취지에 의하면, 위 소유권이전등기는 무효가 된다. 즉, 대법원은 “매수인들이 국토이용관리법상의 규제지역에 속하는 임야를 매수하였음에도 관할관청으로부터 토지거래허가를 받은 바 없이 위 임야에 관하여 증여를 원인으로 소유권이전등기를 경료하였다면, 적어도 매수인들이 토지거래허가를 받지 아니하고 이를 잠탈하기 위하여 증여를 원인으로 소유권이전등기를 하기로 한 때로부터는 매매계약은 확정적으로 무효로 되었고, 이에 터잡은 매수인들 명의의 소유권이전등기 역시 원인이 없게 되어 무효라고 보아야 한다.”고 판시하였다(대법원 93다44319,44326 판결).

     

    강행법규인 부동산거래신고법상 토지거래허가 규정한 위반한 자가 스스로 무효를 주장할 수 있을까? 원칙적으로 가능하다(대법원 93다44319,44326 판결). 다만, 위 대법원 판결 취지에 따르면, “거래당사자 사이의 약정내용과 취득목적대로 관할관청에 토지거래허가신청을 하였을 경우에 그 신청이 국토이용관리법 소정의 허가기준에 적합하여 허가를 받을 수 있었으나 다른 급박한 사정으로 이러한 절차를 회피하였다고 볼만한 특단의 사정”을 입증할 경우 유효가 될 여지는 있다.

     

    토지거래허가구역에서 토지를 매수하려는 자가 토지취득요건을 결하자, 매도인과 매수인이 매매대상 토지에 대하여 증여를 원인으로 소유권이전등기를 경료한 후에 토지가격이 급등하자, 매도인이 무효를 주장하면서 소유권이전등기의 말소를 청구할 경우, 매수인의 방어책은 어떻게 되는가?

     

    확정적으로 무효가 되었을 때에 매수인이 매도인에게 지급한 금원에 대하여 부당이득으로 그 반환을 청구할 수 있고, 민법 제748조 제2항의 악의의 수익자가 된 때로부터 이자의 반환을 구할 수 있다(대법원 96다54997 판결).

     

    다만, 대법원 94다51789 판결에 의하면, “토지거래허가를 받지 아니하여 유동적 무효상태에 있는 계약이라고 하더라도 일단 거래허가신청을 하여 불허되었다면 특별한 사정이 없는 한, 불허된 때로부터는 그 거래계약은 확정적으로 무효가 된다고 보아야 하고, 거래허가신청을 하지 아니하여 유동적 무효인 상태에 있던 거래계약이 확정적으로 무효가 된 경우에는 거래계약이 확정적으로 무효로 됨에 있어서 귀책사유가 있는 자라고 하더라도 그 계약의 무효를 주장하는 것이 신의칙에 반한다고 할 수는 없다(이 경우 상대방은 그로 인한 손해의 배상을 청구할 수는 있다).”는 취지이므로, 구체적 사정에 따라 부동산매수인의 손해배상청구 가능성을 검토할 수 있을 것으로 해석된다.

     

    2021. 4. 6. 부동산전문 이승주변호사


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