글쓴이 : 권형필
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    최우선순위 전세권자 겸 대항력 갖춘 임차인의 배당요구

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    최선순위 전세권자이자 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이 동일인인 경우 배당 요구와 관련된 문제 (대법원 2010. 7. 26. 자 2010마9** 결정)

    판례 해설

    최우선순위 전세권자가 동일한 물건에 동일한 금액으로 임대차 계약을 체결하고, 나아가 대항력까지 갖춘 경우에 그는 어떻게 배당요구를 해야 할까. 만약 전세권에 기하여 배당요구를 함으로써 임차권이 소멸한다고 판단한다면 낙찰자에게는 이득이지만, 반대로 전세권자 겸 임차인에게는 배당금으로 충당되지 못한 전세금만큼을 손해보게 된다.

    이에 대하여 법원은 전세권은 물권인 반면 임차권은 채권임을 분명하게 구분하면서, 전세권자의 지위에서 배당요구를 하였다고 해서 그로서 임차권이 소멸하는 것은 아니라고 판단하였다. 결국 여전히 대항력을 갖춘 임차권은 남아있기 때문에 그는 배당금으로 변제받지 못한 나머지 금액에 대해서는 임차인의 지위에서 대항력을 행사할 수 있고, 낙찰자로서는 이를 인수해야 하는 것이다.

    법원 판단

    주택에 관하여 최선순위로 전세권설정등기를 마치고 등기부상 새로운 이해관계인이 없는 상태에서 전세권설정계약과 계약당사자, 계약목적물 및 보증금(전세금액)등에 있어서 동일성이 인정되는 임대차계약을 체결하여 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추었다면, 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가지게 된다.

    이러한 경우 전세권과 더불어 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추는 것은 자신의 지위를 강화하기 위한 것이지 원래 가졌던 권리를 포기하고 다른 권리로 대체하려는 것은 아니라는 점, 자신의 지위를 강화하기 위하여 설정한 전세권으로 인하여 오히려 주택임대차보호법상의 대항력이 소멸된다는 것은 부당하다는 점, 동일인이 같은 주택에 대하여 전세권과 대항력을 함께 가지므로 대항력으로 인하여 전세권 설정 당시 확보한 담보가치가 훼손되는 문제는 발생하지 않는다는 점 등을 고려하면, 최선순위 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸되었다 하더라도 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있고, 그 범위 내에서 임차주택의 매수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아야 할 것이다.

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