글쓴이 : 권형필
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    집합건물에서 다수에 의한 공동의 이익 vs. 나머지 구분소유자의 재산권 침해

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    공동 이익에 반한 자에 대한 청구의 의미와 적용범위(서울남부지방법원 2015가단2153** 판결)

    판례 해설

    집합건물법 제43조 이하에서는 집합건물 내 공동의 이익을 침해하는 구분소유자에게는 행위의 정지나 사용 금지, 나아가 구분소유권의 경매를 신청할 수 있다고 규정하고 있다. 그러나 이는 개인의 소유권을 침해하는 행위로, 관리단집회 결의를 거치는 등 까다로운 조건을 갖추어야 한다.

    나아가 이 사건에서는 다수의 점유권을 가진 사람이 공공의 이익이라는 명목 하에 나머지 구분소유자의 재산권을 제한할 수 있는지가 문제되었다. 즉, 특정 층의 대다수 구분소유자들과 임대차 계약을 체결한 임차인이, 해당 층 전체를 점유하면서 공사를 진행하였는바, 과연 이러한 행위가 공동의 이익이라는 이름으로 합리화 될 수 있는지가 문제되었다.

    이에 법원은 임차인과 임대차 계약을 체결하지 않은 구분소유자들이 임대차 계약을 체결하지 않은 행위가 공동의 이익에 반하는 행위로 볼 수 없을 뿐만 아니라, 다수의 점유권을 가진 사람이 해당 층 전체를 점유하면서 공사를 진행할 경우, 나머지 소유자의 재산권을 과도하게 침해하므로 허용될 수 없다고 판단하였다.

    법원 판단

    피고가 이 사건 건물 2층 중 대다수의 구분소유자들과 임대차계약을 체결하였다손 치더라도, 그러한 행위만으로 이 사건 건물 2층 전부를 점유하면서 공사를 진행하는 것을 허용하게 된다면 피고와 임대차계약을 체결하지 않은 일부 구분소유자의 재산권을 과도하게 침해 내지 제한하는 것이 된다. 더욱이, 피고와 임대차계약을 체결하지 않은 구분소유자들로서는 피고의 공사진행에 협조할 의무도 없다. 나아가, 일부 구분소유자들이 다른 구분소유자들의 임대차계약 체결을 통한 재산권 행사에 반대하거나 찬성하지 않는다는 것이 그 다른 구분소유자들의 ‘공동의 이익’에 반하는 것이라고 평가하기는 어렵다(이 법원 2013. 12. 3. 선고 2013가단19902 판결 참조). 집합건물법 제5조 제1항의 취지가 대다수 구분소유자들의 이익을 위해 어느 한 구분소유자 또는 일부 구분소유자가 갖는 자신의 전유부분에 대한 권리행사를 과도하게 침해 내지 제한하여 사실상 재산권을 박탈당하는 것까지 감내하도록 예정하고 있다고 보기는 어렵기 때문이다.

    비록 이 사건 건물 2층의 대다수 구분소유자들이 피고와 체결한 임대차계약이 그들의 이익에 부합된다고 하더라도, 원고들을 비롯하여 임대차계약 체결에 찬성하지 않는 다른 일부의 구분소유자들에 대한 관계에서는 적법한 점유권원을 취득하였다고 볼 수 없다. 피고의 위 주장은 받아들이지 않는다.

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