글쓴이 : 권형필
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    토지사용권이 없는 건물의 임차인, 대항력을 갖추었다면 토지 소유자에게 대항할 수 있을까?

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    임차권자는 건물 소유자가 최소한 토지를 사용할 수 있는 권리를 가지고 있어야만 토지 소유자에 대하여 대항할 수 있다(대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다438** 판결).

    판례 해설

    건물이 적법하게 존립하기 위해서는 토지를 적법하게 사용할 권한을 갖고 있어야 한다. 즉, 건물과 토지의 소유권이 동일한 사람에게 귀속될 경우에는 문제되지 않지만, 어떠한 이유로 건물과 토지가 각각 다른 사람의 소유로 귀속된 경우에는 건물의 소유자는 토지의 소유자에 대하여 지상권이나 임차권 등 해당 토지를 사용할 수 있는 권한을 확보해야 하고, 그렇지 않으면 토지 소유자로부터 건물 철거 소송 등을 당할 수 있다.

    그렇다면 위와 같은 상황에서 건물 소유자와 임대차 계약을 체결하고 나아가 대항력을 갖춘 임차인은 토지 소유자에 대하여 대항할 수 있을까.

    이에 대해서 법원은 건물의 소유자가 토지 사용권을 갖고 있지 않다면, 그와 임대차 계약을 체결한 임차인 역시 건물 소유자와 마찬가지로 토지 소유자에 대하여 대항할 수 없다고 판단하였다.

    결국 건물과 토지의 소유권자가 다른 경우 건물에 대해서 임대차 계약을 체결하는 임차인은 해당 건물 및 건물의 소유자에게 토지 사용권이 있는지를 확인한 뒤에 계약을 체결해야 할 것이다.

    법원 판단

    건물이 그 존립을 위한 토지사용권을 갖추지 못하여 토지의 소유자가 건물의 소유자에 대하여 당해 건물의 철거 및 그 대지의 인도를 청구할 수 있는 경우에라도 건물소유자가 아닌 사람이 건물을 점유하고 있다면 토지소유자는 그 건물 점유를 제거하지 아니하는 한 위의 건물 철거 등을 실행할 수 없다. 따라서 그때 토지소유권은 위와 같은 점유에 의하여 그 원만한 실현을 방해당하고 있다고 할 것이므로, 토지소유자는 자신의 소유권에 기한 방해배제로서 건물점유자에 대하여 건물로부터의 퇴출을 청구할 수 있다.그리고 이는 건물점유자가 건물소유자로부터의 임차인으로서 그 건물임차권이 이른바 대항력을 가진다고 해서 달라지지 아니한다.

    건물임차권의 대항력은 기본적으로 건물에 관한 것이고 토지를 목적으로 하는 것이 아니므로 이로써 토지소유권을 제한할 수 없고, 토지에 있는 건물에 대하여 대항력 있는 임차권이 존재한다고 하여도 이를 토지소유자에 대하여 대항할 수 있는 토지사용권이라고 할 수는 없다. 바꾸어 말하면, 건물에 관한 임차권이 대항력을 갖춘 후에 그 대지의 소유권을 취득한 사람은 민법 제622조 제1항이나 주택임대차보호법 제3조 제1항 등에서 그 임차권의 대항을 받는 것으로 정하여진 ‘제3자’에 해당한다고 할 수 없다.

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