글쓴이 : 이승주
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    부동산매매에 있어 무권대리인의 책임범위(신부동산법 칼럼 11)

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    원고가 4명의 동생들에게 도움이 되도록 부동산을 매수한다면서, 동생들을 대리하여 피고와 매매대금을 34억 2,500만원으로 하는 부동산매매계약을 체결하였다. 그런데 동생들로부터 대리권을 받지 못했고, 차후에 추인도 받지 못한 경우일 때에 무권대리인 원고는 부동산 매도인 피고에게 어떠한 책임을 부담할까? 대법원 2018다210775 판결에 의하면, “상대방이 계약의 이행을 선택한 경우 무권대리인은 계약이 본인에게 효력이 발생하였더라면 본인이 상대방에게 부담하였을 것과 같은 내용의 채무를 이행할 책임이 있다. 무권대리인은 마치 자신이 계약의 당사자가 된 것처럼 계약에서 정한 채무를 이행할 책임을 지는 것이다. 무권대리인이 계약에서 정한 채무를 이행하지 않으면 상대방에게 채무불이행에 따른 손해를 배상할 책임을 진다. 위 계약에서 채무불이행에 대비하여 손해배상액의 예정에 관한 조항을 둔 때에는 특별한 사정이 없는 한 무권대리인은 조항에서 정한 바에 따라 산정한 손해액을 지급하여야 한다. 이 경우에도 손해배상액의 예정에 관한 민법 제398조가 적용됨은 물론이다.”는 취지이다.

     

    따라서, 피고가 무권대리인 원고에게 계약이행책임을 선택하는 경우, 원고는 부동산매수자의 지위와 동일한 책임을 부담하게 되고, 부동산매매계약서에 적시된 손해배상예정조항도 그대로 원고에게 적용된다. 위 대법원 사안은 부동산매매계약서 제6조에 “채무불이행과 손해배상”이라는 제목으로 ‘채무불이행시 최고 후 계약해제 및 그에 따른 손해배상, 손해배상의 액수는 계약금이 기준’이 적시되어 있었다. 따라서, 피고는 무권대리인 원고가 계약의 이행책임을 불이행할 경우에 계약의 해제와 함께 계약금 상당액의 손해배상청구를 할 수 있다. 다만, 법원은 민법 제398조 제2항을 적용하여 손해배상 예정금액을 직권감액을 할 수 있다. 민법 제398조 제2항은 “손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다.”고 규정하고 있기 때문이다.

     

    대법원 사안은 계약금이 3억원이되, 계약당일에 3천만원을 원고가 피고에게 지급하고 5일 후에 나머지 계약금 2억 7천만원을 원고의 동생들이 피고에게 지급하기로 하였으나, 계약금 일부인 3천만원 지급 이외에 나머지 계약금 2억 7천만원 등이 지급되지 않자, 피고가 원고와 원고의 동생 일부에게 1차 및 2차 이행통보를 하였으나 원고는 피고에게 매매계약의 무효를 통보하면서 원고가 피고에게 이미 지급한 일부 계약금 3천만원의 반환을 요구함으로써 매매대금지급의무의 이행을 거절하는 의사표시를 명백히 한 것이다.

     

    원고는 2016. 9. 9.경 매매계약이 무효임을 이유로 피고를 상대로 이미 지급한 3천만원의 반환을 구하는 소를 제기하였고, 피고는 2016. 9. 19.경 별소로 원고를 상대로 2억 7천만원의 손해배상을 구하는 소를 제기하였는데, 위 대법원은 앞서 설명한 논리에 기초하여 계약금 3억원이 손해배상의 기준이 되기는 하나 사안의 경위에 비추어 이러한 손해배상액의 예정액은 과다하므로 그 중 약 10%에 해당하는 3천만원으로 감액함이 타당한데, 피고가 계약금 일부로 지급된 3천만원을 손배배상으로 몰취하였으므로 피고가 위 돈을 법률상 원인 없이 부당이득하였다고 볼 수 없다면서 원고의 피고에 대한 부당이득반환청구를 배척하였다(1심, 2심, 3심 모두 결론 동일).

    2021.3.8.부동산분쟁의 쟁점 저자 이승주변호사


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