글쓴이 : 이승주
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    공인중개사의 사기행위에 따른 중개협회의 공탁과 공탁금의 출급(신부동산법 칼럼 10)

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    오피스텔의 중개와 관련하여 공인중개사가 작심하고 사기를 치는 행위가 주기적으로 발생하고 있다. 예를 들어 오피스텔 소유자이자 임대인은 공인중개사에게 월세 60만원에 보증금 500만원을 원한다. 공인중개사는 오피스텔 임대인의 조건에 적합한 임차인을 구했다면서, 실제는 보증금 6천만원의 전세계약을 임차인과 임의로 체결한 후, 수년간 임대인에게 월세 60만원을 송금하다가 감당을 하지 못할 즈음에 잠적하는 수법이다. 공인중개사가 잠적할 즈음의 피해자는 수십명에서 수백명에 달하고, 피해금액만 100억이 넘는 경우가 적지 않다. 필자도 이러한 사례를 몇 건 진행한 사실이 있다.

     

    이러한 상황에서 임차인이 불법행위자인 공인중개사와 공제기관인 한국공인중개사협회(이하 ‘중개협회’)에 소송을 제기할 경우, 피해금액인 보증금 6천만원을 모두 회수할 수 있을까? 공인중개사에 대한 청구는 승소가능성이 높을 것이나, 공제기관에 대한 청구에 어려움이 따른다. 개인 개업공인중개사는 보통 1억원의 공제보험에 가입하는데, 현재의 판례에 따르면 위 1억원은 ‘공제사고 1건당 보상한도’를 정한 것이 아니라, ‘공제가입자(공인중개사)의 공제기간 동안 발생하는 모든 공제사고에 대한 총 보상한도’를 정한 것으로 보기 때문이다(대법원 2012다98713 판결)(단, 2008.12.31.까지는 ‘공제사건 1건당 보상한도’로 해석하는 것이 대법원 2010다92407 판결 등의 취지).

     

    그렇다면, 중개협회는 각 피해자들에게 피해금액의 안분비율로 공제금을 지급해야 할까? 예를 들어 1년 동안의 공제기간 피해자가 10명이고, 각 피해액이 2천만원이라고 가정하면, 피해액 총액은 2억원이 되는데, 각 피해액이 모두 2천만원으로 동일하므로, 중개협회는 각 피해자 10명에게 공제금액한도 1억원에 기초하여 각 피해금액이 안분비율로 1천만원씩 지급하면 될까? 아니다. 서울고등법원 2011나65718 판결에 따르면, 피해자별로 인정되는 공제금의 비율에 따라 안분하여 지급을 명할 수 있는 근거가 없으므로 피해자별로 인정되는 공제금 전부에 대한 이행판결을 선고할 수밖에 없다는 취지이다. 이러한 판결의 취지대로 해석하면, 다수의 중개사고 피해자들의 피해금액이 1억원을 넘어서는 경우 피해자 중에서 판결을 받은 사람이 먼저 집행해 버리면 다른 피해자는 공제금을 전혀 받지 못하는 상황이 발생할 수 있다.

     

    이러한 문제로 인하여 중개협회는 소를 제기한 피해자 등을 어느 정도 파악한 후에 소송 도중에 피해자들을 피공탁자로 하여 변제공탁을 하는 경우가 있다. 이와 관련하여 서울고등법원 2012나37772 판결은 중개협회의 변제공탁을 이유로 임차인 패소판결을 내렸다.

     

    그렇다면, 피해자들인 임차인들은 어떻게 공탁금을 찾게 되는가? 공인중개사에 대한 승소판결을 토대로 피해자들과의 합의를 통한 승낙서를 담당 부서에 제출하면서 공탁금 출급청구를 하거나, 피해자 1인 등이 다른 피해자들을 상대로 공탁금출급청구권확인 승소 확정판결을 받아 이를 담당 부서에 제출하여 공탁금을 출급해야 할 것으로 보인다(대법원 2011다55405판결 참고).

     

    2021. 3. 5. 부동산분쟁의 쟁점 저자 이승주변호사


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