글쓴이 : 권형필
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    집합건물 구분소유자 중 공동의 이익을 해치는 자에 대한 제재 방법

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    공동이익에 반하는 자에 대하여 청구를 할 수 있는 요건 및 당사자 적격(서울고등법원 1986. 10. 8. 선고 86나22** 판결)

    판례 해설

    집합건물은 필연적으로 공동의 이익을 추구해야 하는바, 이에 집합건물법은 공동의 이익에 반하는 사람에 대한 제재 규정을 마련해두고 있다. 이에 대해서 사적자치의 원칙에 반하는 것이 아니냐 하는 의문이 있을 수 있지만, 법에서 그 요건과 절차를 명확하게 규정하고 있기 때문에 이러한 논란은 발생하지 않는 것으로 보인다.

    이 사건에서는 이처럼 집합건물에서 공동의 이익에 반하는 사람에게 행위 정지 또는 사용금지를 청구할 수 있는 당사자 자격이 문제된 사안으로, 이에 대해서 법원은 관리단집회 결의를 통해서 위와 같은 청구를 할 수 있으며, 관리인이 있는 경우라고 하더라도 관리단집회에서 구분소유자 중 한 사람을 지정하였다면 그가 위 청구를 할 수 있다고 판단하였다.

    법원 판단

    집합건물의 구분소유자는 그 집합건물의 보존에 해로운 행위 기타 건물의 관리·사용에 관하여 다른 구분소유자들의 공동이익에 반하는 행위가 아닌한 그 전유부분을 자유로이 사용·수익 처분할 수 있고(민법 제211조 , 집합건물법 제5조 제1항), 구분소유자들의 공동이익에 반하는 행위가 있는 경우에는 이에 대한 구제조치를 취할 수 있되, 우선 그 위반의 정도가 가벼운 때는 위반행위를 한 구분소유자 및 점유자에 대하여 그 행위를 정지하거나 그 행위의 결과제거, 그 행위의 예방에 필요한 조치를 취할 수 있고(집합건물법 제43조 제1항 , 제3항), 다만 이를 소로써 청구하는 때에는 관리단집회의 과반수결의가 있어야 하며(집합건물법 제43조 제2항) 그 위반행위로 말미암아 구분소유자들의 공동생활의 장해가 현저하여 앞서의 정지등 청구만으로는 그 장해를 제거하여 공유부분의 이용의 확보나 구분소유자들의 공동생활의 유지를 도모함에 심히 곤란한 경우에는 그 위반행위를 한 구분소유자에 대하여 상당한 기간 그 전유부분의 사용금지를 청구할 수 있고( 집합건물법 제44조 제1항), 다만 이는 관리단집회에서의 구분소유자 및 의결권의 각 3/4이상의 다수에 의한 특별결의에 따라 소로써만 구할수 있을뿐더러 그 결의에 있어서도 당해 구분소유자에 대한 변명의 기회를 주어야 하며( 집합건물법 제44조 제2항 , 제3항), 그 위반행위에 대하여 앞서의 정지등 청구나 사용금지청구만으로는 공동생활의 유지가 심히 곤란하게 된 때에는 최후로 당해 구분소유자의 전유부분 및 대지사용권의 경매를 명할 것을 법원에 청구할 수 있다(다만, 관리단집회의 특별결의와 당해 구분소유자에 대한 변명기회의 부여의 점은 사용금지청구에서와 같다. 집합건물법 제45조 제1항 내지 제3항).

    그런데 집합건물법 제43조 제1항에 의하면, 집합건물의 구분소유자가 건물의 보존에 해로운 행위 기타 관리사용상 구분소유자의 공동이익에 반하는 행위를 한 경우, 또는 그 행위를 할 염려가 있는 경우에는 관리인 또는 관리단집회의 결의에 의하여 지정된 구분소유자는 구분소유자의 공동의 이익을 위하여 그 행위의 정지, 그 행위결과 제거 또는 그 행위의 예방에 필요한 조치를 취할 것을 청구할 수 있다”라고 규정되어 있고, 그 제2항에는 ” 제1항의 규정에 의한 소송의 제기는 관리단집회의 결의가 있어야 한다”, 그 제3항에는 ” 위 제1항, 제2항의 규정은 구분소유자 아닌 전유부분의 점유자에게도 준용한다”라고 각 규정되어 있는 바, 위 규정들을 자세히 보면 관리단집회의 결의에 의하여 지정받은 구분소유자는 관리단집회의 결의가 있으면 관리인과는 별도로 소송당사자가 되어 소송으로써 공동이익에 반하는 행위의 정지 등을 청구할 수 있다고 풀이된다.

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