글쓴이 : 권형필
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    임차인의 대항력 및 확정일자는 배당요구 종기까지 유지되어야 한다.

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    주택임대차보호법상 임차인이 우선변제의 요건인 주택의 인도와 주민등록을 배당요구 종기까지 유지하지 못한다면 우선변제권을 인정받을 수 없다(대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다174** 판결).

    판례 해설

    임대차 계약은 계약을 체결한 당사자 사이에서만 계약의 효력이 발생한다. 이에 주택임대차보호법이 제정되기 전에는 임차 주택이 경매로 넘어가서 그 주택의 소유권이 다른 사람에게 넘어간 경우에는 임차인은 새로운 소유자에 대하여 기존 임대차 계약을 주장한다거나, 임차보증금의 반환을 청구하지도 못하고 해당 주택에서 나가야만 했다.

    이렇게 불합리한 상황을 막기 위하여 주택임대차보호법이 제정되었고, 이에 따라서 주택의 점유와 주민등록을 마친 임차인은 경매절차의 낙찰자에 대하여도 기존 계약의 내용을 주장할 수 있게 되었다.

    그러나 임대차는 채권이기 때문에, 물권에 있어서 등기와 같은 명백한 공시방법이 존재하지 않으므로, 주택임대차보호법으로 보호받기 위해서는 주택의 점유와 주민등록이라는 대항요건을 갖추어야 한다. 그렇다면 이러한 대항요건은 언제까지 갖추어야 할까. 이에 대하여 법원은 배당요구 종기일까지 위 요건을 갖추어야 한다고 판단하였다.

    법원 판단

    주택임대차보호법 제8조에서 임차인에게 같은 법 제3조 제1항 소정의 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 그 보증금 중 일정액의 한도 내에서는 등기된 담보물권자에게도 우선하여 변제받을 권리를 부여하고 있는 점, 위 임차인은 배당요구의 방법으로 우선변제권을 행사하는 점, 배당요구 시 까지만 위 요건을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대하여 주택임대차보호법 제8조 소정의 임차인 이외에 같은 법 제3조의2 소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매절차상의 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있는 점 등에 비추어 볼 때, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 민사집행법상 배당요구의 종기까지 계속 존속하고 있어야 한다.

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