글쓴이 : 이승주
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    3자간 명의신탁에 있어 수탁자가 신탁자에게 자의로 이전등기를 한 경우 유효(신부동산법칼럼 9)

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    3자간 등기명의신탁에 있어서, 명의수탁자가 부동산실명법에서 정한 유예기간(1996.7.1.) 경과 후에 자의로 명의신탁자에게 바로 소유권이전등기를 경료해 준 경우, 그 등기의 효력은 유효한가? 그렇다. 대법원 2004다6764 판결에 의하면, 실체관계에 부합하는 등기로서 유효하다는 취지이다.

     

    이론적으로만 따질 경우에 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정과 그에 따른 명의수탁자의 소유권이전등기는 부동산실명법에서 정한 유예기간(1996.7.1.)의 경과로 무효가 된다. 따라서 명의신탁자 명의의 소유권이전등기 역시 부동산매도인 명의로의 복귀절차를 밟지 않은 채 명의수탁자에서 바로 명의신탁자에게로 소유권이전등기가 마쳐진 것으로 일응 무효가 된다. 다만, 명의신탁자가 유효한 매매계약에 따라 매도인에게 소유권이전등기를 청구할 수 있고, 매도인을 대위하여 명의수탁자에게 무효등기의 말소를 구할 수 있다는 점이 고려되어 명의수탁자에서 바로 명의신탁자에게로 마쳐진 소유권이전등기는 실체관계에 부합하는 등기로 유효하다는 것이다.

     

    3자간 등기명의신탁에 의한 명의수탁자 명의의 등기가 유예기간(1996.7.1.) 경과로 무효로 된 경우에 앞서 확인한 것처럼 명의신탁자는 매도인에게 매매계약에 따른 소유권이전등기청구권을 갖는데, 이러한 청구권은 10년의 시효에 걸린다. 따라서, 매도인의 소멸시효항변이 우려될 사안이라면, 명의신탁자는 명의수탁자와 적극적인 합의를 통해 명의수탁자로부터 명의신탁자로 곧바로 이전등기를 실행하는 것도 하나의 방법이 될 수 있다.

     

    다만, 대법원 2013다26647 판결에 의하면, “부동산의 매수인이 목적물을 인도받아 계속 점유하는 경우에는 매도인에 대한 소유권이전등기청구권은 소멸시효가 진행되지 않고, 이러한 법리는 3자간 등기명의신탁에 의한 등기가 유효기간의 경과로 무효로 된 경우에도 마찬가지로 적용된다. 따라서 그 경우 목적 부동산을 인도받아 점유하고 있는 명의신탁자의 매도인에 대한 소유권이전등기청구권 역시 소멸시효가 진행되지 않는다.”는 취지이므로, 명의신탁자가 신탁부동산을 점유하고 있는 상황이라면, 매도인의 소멸시효항변은 인정되기 어려울 것이다.

     

    참고로 대법원 2006다35117 판결에 의하면, 매도인이 명의신탁 사실을 모르는 매도인 선의 계약명의신탁에 있어서는 명의수탁자가 신탁부동산의 소유권을 취득하게 되고, 명의신탁자는 명의수탁자에게 부동산 매입을 위해 제공한 돈만을 부당이득으로 청구할 수 있는데, 명의신탁자와 명의수탁자가 내부적인 약정을 통해, 신탁부동산의 소유명의를 명의수탁자가 명의신탁자에게 이전하는 약정을 하거나 차후 신탁부동산을 매각한 대금을 명의수탁자가 신탁자에게 반환하는 약정을 체결하는 경우, 그 약정은 무효가 된다. 즉, 3자간 명의신탁과 계약명의신탁에 있어 이처럼 다르게 문제가 해결되는 사실을 인지할 필요가 있다.

     

    2021. 2. 9. 부동산전문변호사 이승주


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