글쓴이 : 권형필
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    관리비 연체 시 단전단수할 경우 형사책임 문제

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    관리비 체납에 정당한 이유가 있었다면 관리비를 체납하였다는 이유만으로 단전 또는 단수하는 것은 업무방해죄에 해당한다. (서울중앙지방법원 2013노29** 업무방해)

    판례 해설

    요즘은 많이 줄어들었지만, 여전히 관리비를 연체한 구분소유자나 임차인 등에 대해서 아파트 입주자대표회의나 관리단이 관리비 독촐과 더불어 단전단수 조치를 취하는 경우가 있다. 그러나 이럴 경우 형사 책임 및 손해배상 책임까지 부담할 수 있는바, 이러한 조치를 하기 전에 먼저 대상판결을 숙지해야 한다.

    헌법재판소 결정에 따라서 단전단수 조치를 하기 전에는 먼저 관리규약 등에 그러한 내용이 명시적으로 규정되어 있어야 한다. 나아가 단전단수 조치를 하기 전에 적법한 의결절차를 거쳐야 하며, 관리비를 연체한 구분소유자 등에게 관리비를 연체할 수밖에 없는 불가피한 사정이 있지는 않았는지까지 살펴야 한다.

    이러한 요건을 갖추는 것은 사실상 불가능하다고 보아야 하므로, 비록 관리규약에 단전단수를 예정하고 있다고 하더라도 실제로 그러한 조치를 할 때에는 신중을 기하여야 한다.

    법원 판단

    법원은, 관리비 체납자에 대한 단전·단수행위의 경우 대체로 ① 관리규약에 관리비 체납자에 대하여 단전․단수조치를 할 수 있다는 내용이 명시되어 있고 그 요건을 충족하였는지, ② 단전․단수조치가 이사회 등 건물관리단의 결의에 따라 적법하게 실시된 것인지, ③ 계속 미납시 단전․단수될 수 있다는 사실을 예고하였는지, ④ 건물 관리 및 다른 구분소유자들의 이익을 위하여 단전․단수할 수밖에 없는 사정이 있었는지, ⑤ 그 밖에 피해자에게 관리비 납부를 거부할 만한 정당한 사유가 있었는지 등을 종합적으로 고려하여 정당행위 여부를 판단하는 것으로 보인다(헌법재판소 2012. 3. 29. 선고 2010마770 전원재판부).

    가사 이 사건 지주회가 이 사건 집합건물의 관리단이라고 하더라도, 원심이 적법하게 채택하여 조사한 증거에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 이 사건 지주회에게 명시적인 정관이 존재하고, 그 정관에서 관리비 미납의 경우 단전조치를 취할 수 있다는 근거규정을 마련하지 않고 있는 이상, 관리비를 미납하는 경우 단전을 할 수 있다는 관례적인 관리규약의 존재를 인정할 수 없다.

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