글쓴이 : 이승주
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    명의신탁에 있어 수탁자의 임의처분을 저지하기 위한 가등기의 효력(신부동산법 칼럼 6)

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    명의신탁자가 부동산 매도인으로부터 부동산을 매수하면서, 피고들과의 명의신탁 약정에 따라 부동산을 피고들 명의로 소유권이전등기를 마쳤다(중간생략명의신탁 즉 3자간 명의신탁 존재). 명의신탁 약정과 함께 신탁자와 수탁자는 명의신탁자가 요구하는 경우 명의신탁자가 지정한 원고에게 부동산에 대한 소유권이전등기를 마쳐주기로 약정하였다. 명의신탁자는 명의수탁자인 피고들이 부동산을 임의로 처분하는 것을 막고, 약정에 따른 소유권이전등기청구권을 확보하기 위해 피고들과 합의하에 원고와 피고들 사이에 매매예약의 형식으로 원고명의로 가등기를 경료 하였다.

     

    원고는 피고들을 상대로 신탁부동산의 가등기에 의한 본등기절차 이행의 소송을 제기하였다. 원고의 청구가 인용될 수 있을까? 원심(인천지방법원 2013나1952 판결)은 원고의 청구를 인용하였으나, 대법원은 원심을 깨고 원고의 청구를 기각하는 취지로 파기 환송하였다(대법원 2014다63315 판결).

     

    그 이유는 무엇일까? 위 대법원판결에 의하면 “명의신탁자와 명의수탁자가 위와 같이 무효인 명의신탁약정을 함과 아울러 그 약정을 전제로 하여 이에 기한 명의신탁자의 명의수탁자에 대한 소유권이전등기청구권을 확보하기 위하여 명의신탁 부동산에 명의신탁자 명의의 가등기를 마치고 향후 명의신탁자가 요구하는 경우 본등기를 마쳐 주기로 약정하였더라도, 이러한 약정 또한 부동산실명법에 의하여 무효인 명의신탁약정을 전제로 한 것이어서 무효이고, 위 약정에 의하여 마쳐진 가등기는 원인무효”라는 취지이다.

     

    명의신탁자가 새로운 수탁자인 원고에게 소유권이전등기를 하도록 피고들과 약정한 것은 또 다른 명의신탁으로 무효라고 보아야 하지 않나? 그렇다. 무효로 보아야 한다. 즉 위 대법원 판결도 같은 취지다.

     

    부동산에 대한 명의신탁에 해당하기는 하나 조세포탈 등의 목적이 없는 종중명의신탁의 경우에 명의신탁이 유효가 되는데(부동산실명법 제8조), 이때 신탁부동산을 수탁자가 임의 처분하는 것을 방지하기 위해 가등기를 설정한 경우, 그 가등기의 효력은 어떠한가? 그러한 가등기는 유효하다. 즉 대법원 2001다15170,15187 판결에 의하면, 비록 그 가등기의 등기원인을 매매예약으로 하고 있고 종중과 명의수탁자 사이에 그와 같은 매매예약이 체결된 바 없다 하더라도, 가등기를 경료하기로 하는 종중과 명의수탁자의 합의가 통정허위표시로 무효라 할 수 없고, 실제로 매매예약 사실이 없었다고 하여 그 가등기가 무효가 되는 것도 아니며, 그 가등기권리자는 언제든지 가등기에 기한 본등기의 이행을 청구할 수 있다는 취지이다. 매매예약을 등기원인으로 하는 가등기이므로 10년의 제척기간이 경과한 다음 행사한 것도 위 판결에 있어서 쟁점이 되었으나, 비록 매매예약의 형식을 취했더라도 그 본등기에는 원고들에 의한 별도의 실질적 매매예약완결권의 행사를 요하지 아니하고 원고들이 청구하면 언제든지 매매예약 완결권의 행사라는 형식을 취하지 아니하여도 이 사건 가등기에 기한 본등기를 경료해 주기 위함이었다면서, 매매예약의 제척기간 10년 경과라는 사실을 들어 가등기에 의한 본등기청구가 부정될 수 없다는 취지로 판시하였다.

    2021. 2. 3. 부동산전문변호사 이승주


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