글쓴이 : 이승주
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    상가분양계약 해제에 따른 상가개발비의 반환 문제(신부동산법 칼럼 4)

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    상가의 분양회사가 수분양자의 잔금미지급을 이유로 계약을 해제하였다. 이때 수분양자가 분양회사를 상대로 상가개발비의 반환을 청구할 수 있는가? 계약이 해제되면 원상회복이 원칙이기 때문에 분양회사인 피고는 수분양자인 원고에게 지급받은 계약금 등의 금원을 반환하는 것이 원칙이다. 다만, 위약금 등의 약정이 있다면, 그 약정에 따라 처리하게 된다. 물론 분양계약서는 약관으로 해석되므로 위약금 등의 약정이 약관규제법에 따라 무효가 될 수 있는지 그리고 위약금이 부당하게 고액으로 직권감액의 여지가 있는지 등의 심리를 거치게 된다.

     

    상가개발비의 반환문제를 다룬 대법원 2010다22415 판결 사안의 분양계약서를 확인하면 “제6조는 수분양자(원고)는 피고(분양회사)에게 분양대금과는 별도로 개발비를 지급하며(제2항), 피고는 상인유치, 상권개발, 상가기본 인테리어 및 수분양자의 원활한 영업활동지원 등을 통하여 상권 활성화에 노력하여야 하고(제1항), 개발비는 건축물의 공유면적에 속하는 부분의 실내의 인테리어 설계 및 시공비, 개별 점포의 기본 인테리어 설계 및 시공비, 분양 및 상권조성을 위한 각종 조사, 홍보비용 등으로 사용하되, 계약 해지 시 반환하지 않는다(제3항)고 규정하고, 한편 제12조 제2항은 수분양자의 귀책사유로 분양계약이 해제되는 경우에는 계약금과 개발비는 위약금으로서 피고에게 귀속된다.”고 규정하고 있다. 대법원은 위 분양계약서를 근거로 상가개발비 약정은 “수분양자(원고)가 분양자(피고)에게 상가의 활성화 사무를 위임하고 그 위임사무의 처리를 위한 비용 및 보수를 개발비란 명목으로 지급하기로 한 약정(위임약정)”으로 해석하였다.

     

    분양계약 제3항에 의하면 계약 해지시 상가개발비를 분양회사가 수분양자에게 반환하지 않는다고 규정하고 있는데, 위 분양계약 제6조 제3항은 유효한가? 유효하다는 것이 원심취지였으나 대법원은 무효취지로 원심을 파기하였다. 즉 위 대법원은 “약관법 제9조는 계약의 해제·해지에 관하여 사업자의 원상회복의무나 손해배상의무를 부당하게 경감하는 조항은 무효라고 규정하고 있으므로, 분양계약 해제로 인하여 상가개발비 약정이 종료된 경우에 상가개발비를 어떠한 경우에도 반환하지 않는다고 규정하는 조항은 수분양자에게 일방적으로 불리한 약관으로 무효”라는 취지이다. 다만, 상가개발비 약정의 성격이 위임약정으로 볼 경우 “분양자의 책임 없는 사유로 분양계약이 해제되었을 때에는 분양계약 종료 당시까지 분양자가 처리한 사무의 정도와 난이도, 노력의 정도, 처리된 사무에 대하여 가지는 쌍방 당사자의 이익 등 제반 사정을 참작하여 상당하다고 인정되는 보수 금액 및 상당하다고 인정되는 사무처리 비용 등을 공제하고 남은 나머지 상가개발비만을 반환받을 수 있다고 봄이 상당하고, 이 경우 처리한 사무의 정도, 사용된 사무처리 비용 등은 공제를 주장하는 분양자가 그 증명책임을 부담한다는 취지이다.

     

    그런데, 분양계약 제12조 제2항에 따르면, 수분양자의 귀책사유로 분양계약이 해제되는 경우에는 계약금과 개발비는 위약금으로 분양회사에 귀속된다고 규정되어 있다. 이러한 손해배상의 예정조항은 유효한가? 유효하다. 결국 파기 환송심에서는 상가개발비 중에서 수분양자인 원고가 분양회사인 피고로부터 돌려받을 수 있는 상가개발비 액수 등을 고려하여 위약금을 직권으로 감액할 여지가 있는지를 심리하는 것이 필요하게 된다.

    2021.2.3.부동산전문변호사 이승주


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