글쓴이 : 이승주
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    토지거래허가구역 내의 토지매매와 민법 제565조에 따른 계약해제(신부동산법 칼럼3)

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    부동산거래신고등에관한법률(이하 ‘부동산거래신고법’) 제11조 제1항, 제6항 등에 규정에 의하면(과거에는 국토의계획및이용에관한법률(이하 ‘국토계획법’) 제118조 등에 규정되어 있었음), 토지거래허가 구역으로 지정된 지역의 토지를 거래할 때에 시장, 군수 등의 허가를 받아야 하고, 허가를 받지 않은 계약은 무효를 규정하고 있다.

     

    이에 대하여 대법원(전합) 90다12243 판결 등에 의하면, 허가를 받기까지는 유동적 무효라는 취지이다. 즉 허가대상 토지에 대한 허가 전 계약은 물권적 효력과 채권적 효력이 인정되지는 않지만, 허가를 받을 경우 그 계약이 소급하여 유효한 계약이 되며, 불허가시 무효로 확정되므로 허가를 받기까지는 유동적 무효라는 것이다.

     

    민법 제565조 제1항은 “매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.”고 규정하고 있는데, 부동산매매에 있어 매도인의 어떠한 행동이 이행의 착수로 평가될까?

     

    대법원 70다105 판결을 확인하면, 임야매도를 위해 사전적으로 매도인이 행하는 공부 정리, 분필절차의 진행 등을 민법 제565조 제1항의 “이행에 착수”로 볼 수 있다는 취지다.

     

    그렇다면, 토지거래허가 구역으로 지정된 지역의 토지를 거래할 때에 당사자 쌍방이 “그 매매계약이 효력이 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무”에 기초하여 “토지거래허가 신청을 하고 이에 따라 관할관청으로부터 그 허가를 받았을 때”에 이행에 착수한 것으로 볼 수 있을까? 이행에 착수한 것으로 본다면, 매매 당사자 쌍방은 민법 제565조 제1항에 따른 계약해제를 할 수 없다. 이에 대하여 대법원 2008다62427 판결은 이행의 착수로 볼 수 없다는 취지이다.

     

    그리고, 대법원 91다33612 판결에 의하면, “토지거래허가를 전제로 하는 매매계약의 경우 허가가 있기 전에는 매수인에게 그 계약내용에 따른 대금의 지급의무가 없는 것이므로 설사 그전에 매도인이 소유권이전등기 소요서류의 이행제공을 하였다 하더라도 매수인이 이행지체에 빠지는 것이 아니고 허가가 난 다음 그 이행제공을 하면서 대금지급을 최고하고 매수인이 이에 응하지 아니한 경우에 비로소 이행지체에 빠져 매도인이 계약을 해제할 수 있는 것이다.”는 취지이다.

     

    2021.2.3. 부동산전문변호사 이승주


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