글쓴이 : 이승주
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    민법 제565조 해약금 규정에 있어 이행 착수의 의미(신부동산법 칼럼 2)

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    민법 제565조 제1항은 “매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.”고 규정하고 있다.

     

    부동산매매계약을 체결하였다고 가정하자. 부동산가격이 갑자기 폭등하자 매도인이 지급받은 계약금 배액을 매수인에게 지급하고 민법 제565조 제1항에 따라 계약을 해제할 태세를 보인다. 중도금지급기일이 아직 도래하지 않은 상태에서 매수인이 중도금지급을 통해 이행착수를 하여 매도인의 민법 제565조 제1항에 따른 계약해제를 막을 수 있을까? 막을 수 있다(대법원 2004다11599 판결에 따르면, “당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다.”는 취지).

     

    매수인이 아닌 매도인이 이행에 착수한 경우에도 매도인의 민법 제565조 제1항에 따른 계약해제가 불가능한가? 그렇다.(대법원 70다105 판결에 의하면 “본조 제1항에서 말하는 당사자의 일방이라는 것은 매매쌍방 중 어느 일방을 지칭하는 것이고 상대방이라고 국한하는 것이 아니”라는 취지).

     

    매도인이 부동산가격 폭등을 계기로 민법 제565조 제1항에 따른 계약해제의 태세를 보이자, 매수인이 약정된 중도금지급기일 이전에 중도금 전부가 아닌 중도금의 일부를 기습적으로 매도인계좌로 송금한 경우에도 이행에 착수한 것으로 보아 매도인의 민법 제565조 제1항에 따른 계약해제가 부정될까? 계약해제가 부정될 가능성이 있다(대법원 2005다39594 판결에 의하면, “매매계약 당시 매수인이 중도금 일부의 지급에 갈음하여 매도인에게 제3자에 대한 대여금채권을 양도하기로 약정하고, 그 자리에 제3자도 참석한 경우, 매수인은 매매계약과 함께 채무의 일부 이행에 착수하였으므로, 매도인은 민법 제565조 제1항에 정한 해제권을 행사할 수 없다.”는 취지로 판시).

    2021.2.3. 부동산전문변호사 이승주


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