글쓴이 : 이승주
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    무자격자의 부동산경매 권리분석 컨설팅 계약은 무효(신부동산법 칼럼 1)

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    부동산경매에 있어 권리분석을 해주고 그에 대한 댓가를 받기로 하는 부동산컨설팅계약을 체결하였다. 다만, 컨설팅 업체는 주식회사였고, 그 자체로 어떠한 자격도 없었다. 즉, 변호사(법무법인), 법무사 등의 자격증이 없었다. 컨설팅 업체는 부동산 컨설팅업 등을 영위하는 회사였다.

     

    부동산컨설팅계약서를 확인하면, 계약의 목적과 업무범위는 사실상 권리분석을 벗어나지 못하는 상황이고, 실질적으로도 권리분석이 주업무였다.

     

    경매부동산의 감정가는 7,147,206,040원이었으나, 피고의 조언에 따라 원고가 경매부동산을 40억 3,780만원에 낙찰 받았고, 차순위 입찰가는 3,851,210,000원이었다. 부동산컨설팅계약서에 따르면, 수수료 1억원으로 적시되어 있는데, 원고는 피고에게 부가가치세를 포함하여 4,400만원만을 지급하였다.

     

    부동산컨설팅 계약서에 의하면, 피고가 원고에게 6천만원(반소 청구 금액이었음)을 더주어야 할 것이고, 부동산컨설팅 계약이 무효라면, 원고가 오히려 피고에게 지급한 4,400만원(부가가치세 포함)을 부당이득으로 반환청구할 수 있을 것이다.

     

    컨설팅 업체인 피고가 약정에 따른 추가청구를 할 수 있는가? 아니면 컨설팅 의뢰인인 원고가 약정무효를 전제로 이미 지급한 돈마저 부당이득으로 반환을 청구할 수 있는가? 1심과 2심은 부동산컨설팅계약이 유효함을 전제로 컨설팅 업체인 피고의 반소를 받아들이되 위임법리를 유추하여 일부감액하였으나, 대법원은 원심을 파기하고, 부동산컨설팅계약의 무효를 선언하면서, 원심법원에 환송하였다.

     

    즉 위 사건의 1심판결(수원지법 2014가단532015(본소), 2014가단537744(반소))을 확인하면, 피고가 원고와 체결한 이 사건 컨설팅계약은 경매대행계약이 아닌 부동산컨설팅계약이며, 그 업무를 수행하는데 특별한 자격이 필요하지 않으므로 유효하다는 판시가 보이고, 항소심인 2심판결도 위 1심판결을 그대로 인용하였다(수원지법 2015나44578(본소),2015나44585(반소)). 다만, 반소청구금액을 위임법리를 유추하여 감액한 것이다. 그러나 대법원의 판단은 위 부동산컨설팅 계약이 무효라는 것이다.

     

    그 이유는 무엇일까? 간략하게 정리하면, 변호사법 제109조 제1호(변호사가 아니면서 일반 법률사건 상담 및 수수료 받는 행위 형사처벌 규정)와 법무사법 제3조 제1항 및 제74조 제1항 제1호(법무사 아닌 자의 행위 형사처벌 규정)에 따르면, 부동산경매에 있어 권리분석업무는 변호사 및 법무사의 업무인데, 컨설팅업체인 피고주식회사는 위와 같은 자격이 없다는 것이다(대법원 2018.8.1.선고 2016다242716,242723 판결).

    2021.2.3. 부동산전문변호사 이승주


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