글쓴이 : 권형필
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    임차인이 근저당권 설정 후 보증금을 증액한 경우, 기존 대항력의 효력은?

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    대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임대인과의 합의에 의하여 보증금을 증액한 경우 보증금 중 증액부분에 관해서는 저당권에 기하여 건물을 경락받은 소유자에게 대항할 수 없다(대법원 90다카113** 판결)

    판례 해설

    임차인이 주택임대차보호법상의 대항요건, 즉 주택의 점유(인도)와 주민등록을 마치고 나아가 확정일자까지 받았다면 대항력과 우선변제권을 갖는다. 이렇게 된다면 해당 임차인보다 후순위권자들은 임차인이 먼저 보증금을 배당받은 뒤에 배당을 받으며, 나아가 경매절차의 낙찰자는 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차권을 인수해야 한다.

    그런데 이 사건의 임차인은 일단 대항력을 갖추었으나, 문제는 해당 주택에 근저당권이 설정된 후에 임대인과 합의하여 임대차 보증금을 증액하였는바, 이러한 경우 기존 대항력의 효력이 증액된 보증금에까지 미치는지 여부가 문제되었다.

    이에 법원은 비록 임차인이 먼저 대항력을 갖추었다고 하더라도, 근저당권이 설정된 후에 보증금을 증액하였다면 기존 대항력은 증액된 보증금에 대해서는 효력이 없다고 판단하여 기존 임대차 계약에 따른 보증금만 우선 보호된다고 판단하였다.

    법원 판단

    피고들이 저당권설정등기이전에 취득하고 있던 임차권을 선순위로서 저당권자에게 대항할 수 있음은 물론이나 저당권이 설정 등기된 후에 건물주와의 사이에 임차보증금을 증액하기로 한 합의는 건물주가 저당권자를 해치는 법률행위를 할 수 없게 된 결과 그 합의 당사자 사이에서만 효력이 있는 것이고 저당권자에게는 대항할 수 없다고 할 수밖에 없다. 그러므로 피고들은 원고의 이 사건 건물명도 청구에 대하여 임차보증금 2,100만원을 상환받을 때까지 그 건물을 명도할 수 없다고 주장할 수 있을 뿐이고 저당권설정등기 이후에 증액한 임차보증금에 대하여는 이를 원고에게 대항할 수 없는 것이다.

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