글쓴이 : 권형필
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    사정변경으로 달라진 임차인의 주민등록과 등기부상의 주소, 대항력 인정 가능할까?

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    건축 중인 주택을 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록상 주소 기재가 당시 주택 현황과 일치하였으나 그 후 사정변경으로 등기부상 주택의 표시가 달라진 경우라면 그와 같이 달라졌는지 여부를 입찰절차에서의 이해관계인 등이 알고 있었다고 하더라도 주임법상 공시 방법을 인정할 수 없다(대법원 2003. 5. 16. 선고 2003다109** 판결)

    판례 해설

    이 사건은 임차인으로서는 다소 억울할 수 있는 판결이지만 그만큼 주의해야 하는 내용이다.

    즉, 이 사건 임차인은 아직 건설공사가 완료되지 않은 건물의 일부를 임차하여 주민등록을 하였다. 그런데 이후 건물 완공 이후에 임차인의 주민등록상 주소와 등기부상 표시가 달라졌는바, 이에 법원은 이 사건 임차인의 주민등록이 제3자에 대하여 적절한 공시의 역할을 하지 못하므로 대항력을 인정하지 않았다.

    이전 칼럼과는 다소 비교되지만, 대항력에 대한 판단은 객관적이어야 하고, 이 사건의 경우에는 그 표시 방법이 다를 뿐만 아니라 순서도 상이하였는바, 해당 임차인에 대해서 대항력을 부정한 대상판결은 타당하다.

    법원 판단

    주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이고, 그 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록이 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다고 할 것이고, 건축 중인 주택에 대한 소유권보존등기가 경료되기 전에 그 일부를 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록상의 주소 기재가 그 당시의 주택의 현황과 일치한다고 하더라도 그 후 사정변경으로 등기부 등의 주택의 표시가 달라졌다면 특별한 사정이 없는 한 달라진 주택의 표시를 전제로 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자로서는 당초의 주민등록에 의하여 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식하기 어렵다고 할 것이므로 그 주민등록은 그 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다고 할 것이며, 이러한 이치는 입찰절차에서의 이해관계인 등이 잘못된 임차인의 주민등록상의 주소가 건축물관리대장 및 등기부상의 주소를 지칭하는 것을 알고 있었다고 하더라도 마찬가지라고 할 것이다.

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