부동산등기부상 ‘에이(a)동’ 이라고 표시된 연립주택의 임차인이 ‘가’동이라고 전입신고를 한 경우, 임차인의 주민등록이 임대차의 공시방법으로 유효하다(대법원 2003. 6. 10. 선고 2002다593** 판결).
[ 판례 해설 ]
대상판결은 임차인의 대항력을 인정한 판결 중 예외적인 사례이지만 경매에 입찰하려는 사람이나 선순위 담보권자로서는 기억할만한 판례이다.
이 사건의 원고는 근저당권자로, 해당 부동산의 등기부등본상의 기재(A동)와 임차인의 주민등록상 주소(가동)가 다름을 이유로 임차인에게 주택임대차보호법상 대항력을 인정할 수 없다고 주장하였다.
그러나 법원은 공부상 기재와 전입신고 당시 임차인이 기재한 주소가 상이함을 인정하면서도, ‘일반적인 사회 통념상’이라는 기준을 적용하여 임차인의 대항력을 인정한 것이다.
따라서 비록 공부상 표시에 불일치가 존재하더라도 일반적으로 봤을 때 이를 같은 건물로 충분히 볼 수 있다면 임차인의 대항력을 인정할 수 있다고 할 것인바, 경매 낙찰자로서는 이 점 또한 주의해야 한다.
[ 대법원 판단 ]
주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 결정되어야 한다(대법원 2002. 6. 14. 선고 2002다15467 판결 등 참조).
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원심이 위 주민등록상의 동수 표시와 이 사건 부동산 등기부상의 동수 표시가 형식적으로 일치하지 않는다는 점만으로 위 주민등록이 이 사건 임대차의 공시방법으로 유효하지 않다고 판단한 데에는 심리미진 또는 주택임대차보호법상의 임대차 공시방법에 대한 법리를 오해한 위법이 있고, 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.
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