글쓴이 : 권형필
  • 변호사
  • 법무법인(유) 로고스
  • 민사법, 기타
연락처 : 02-6925-0945
이메일 : jeremy.kwon@gyeomin.com
홈페이지 : http://www.lawlogos.com
주소 : 서울 서초구 반포대로 94, 4층 (서초동, 남양빌딩)
소개 : 집합건물 및 입주자대표회의 그리고 부동산(경매, 신탁), 배당, 집행 전문 고양시, 성남시, 광주시 등 공공기관 입주자대표회의 교육, 지지옥션 강남교육원 특수물건 강의..로앤비, 법률신문에 위와 관련된 판례 평석을 매주 기고

이 포스트는 0명이 in+했습니다.

    목록이 없습니다.

    임대인 부탁으로 다른 곳으로 전출신고한 임차인, 그의 대항력은?

    0

    주민등록 전입신고를 마치고 임차주택에 거주하던 임차인이 대출을 위해 주민등록을 잠시 이전해 달라는 임대인의 요청에 따라 다른 곳으로 전출신고를 하였다가 선순위 근저당권이 설정된 후 재전입한 경우, 임차인의 대항력은 재전입시점을 기준으로 판단하여야 하므로 낙찰에 의해 소유권을 취득한 낙찰인에 대하여 임차보증금의 동시이행항변을 주장할 수 없다(대전지방법원천안지원 2004. 9. 2. 선고 2004가단121** 판결).

    판례 해설

    간혹 임대인이나 소유자가 자신의 건물을 담보로 대출을 받는 등 담보권을 설정하고자 할 때 그 가치를 높이 받고자 임차인에게 잠시 다른 곳으로 전출 후 재전입을 요청하는 경우가 있다. 물론 임대인은 잠시일 뿐이며, 다음 계약 연장 시 임차인의 편의를 봐주겠다는 등 자신이 제시할 수 있는 여러 카드를 가지고 있는 반면, 을의 입장인 임차인으로서는 제시된 조건과 다음 계약을 생각할 때 이러한 요구를 쉽게 거절할 수 없는 것이 현실이다.

    그러나 이렇게 임대인의 요구에 선뜻 응하여 다른 곳으로 전출신고를 할 경우에는 그가 기존에 가지고 있던 대항력은 소멸하고, 이후 다시 전입신고를 하여 주민등록과 주택의 점유를 모두 갖춘 때 새롭게 대항력을 취득하는바, 그 사이에 해당 주택에 대하여 근저당권을 설정하는 등 새롭게 이해관계를 맺은 사람에게 대항할 수 없게 되고 결국 보증금에 대해서 우선변제를 받을 수 없게 됨을 기억해야 한다.

    법원 판단

    살피건대, 갑 제1호증의 기재에 의하면 이 사건 부동산에 관하여 소외 XX주식회사가 1999. 5. 12. 채권최고액을 68,900,000원, 채무자를 이 사건 부동산의 소유자 이▽호로 하여 최선순위로 근저당권설정등기를 마치고, 다시 1999. 7. 9. 채권최고액을 9,100,000원, 채무자를 이▽호로 하여 2번 근저당권설정등기를 마친 사실을 인정할 수 있고, 한편 피고가 1998. 1. 14. 이 사건 부동산을 이▽호로부터 임차하고 이를 명도받아 주민등록 전입신고까지 마친 후 계속 거주하다가, XX생명 주식회사로부터 대출을 받을 수 있도록 주민등록을 잠시만 이전해 달라는 이▽호의 부탁을 받고 1999. 5. 11. 다른 곳으로 전출신고를 하였다가 1999. 7. 19. 이 사건 부동산으로 다시 전입신고한 사실은 피고가 자인하고 있는바, 피고가 주민등록을 전출하였다가 재전입신고를 마친 이상 피고가 당초에 취득했던 대항력은 소멸하고, 피고의 대항력은 재전입시점인 1999. 7. 19.을 기준으로 판단하여야 할 것인데, 1순위 근저당권자인 XX생명 주식회사의 근저당권설정등기일이 피고의 재전입일에 앞서는 이상, 피고의 임차권은 이 사건 부동산의 낙찰로써 소멸되어, 낙찰인은 임차보증금 반환의무의 부담 없는 상태의 소유권을 취득하게 되므로, 피고가 매각대금에서 임차보증금의 배당을 받는 것은 별론으로 하고, 낙찰인에 대하여 임차보증금의 동시이행항변을 할 수는 없다 할 것이다.


    권형필 변호사 네이버 블로그 바로 가기

    권형필 변호사 유튜브 강의 바로가기


    Comment

    You must be logged in to post a comment.

    loading..