글쓴이 : 권형필
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    주택임대차보호법상 임차인의 대항력이 그 가족의 주민등록으로 인정될 수 있을까?

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    주택임대차보호법상의 대항요건인 주민등록에 임대차 계약을 체결한 당사자가 아닌 그의 배우자 또는 자녀로 주민등록이 되어있었다면 해당 요건을 갖춘 것으로 볼 수 있다 (대법원 1996. 1. 26. 선고 95다303** 판결)

    [ 판례 해설 ]

    주택임대차보호법에 따르면 주민등록과 건물을 점유해야 대항력을 인정받을 수 있다. 특히 이 요건들은 제3자에 대한 공시의 역할을 하므로 임차인이 이러한 요건을 갖추었는지에 대해서 법원은 신중하게 판단한다.

    특히 위와 같은 요건을 갖추어 대항력을 구비한 임차인이 임차 기간 중에 요건 중 하나를 상실한 경우에는 대항력을 상실하며, 이후 다시 요건을 모두 갖춘 때에야 그때부터 새로운 대항력을 갖게 된다. 만약 그 사이에 선의의 제3자가 해당 건물에 대하여 이해관계를 맺었다면 임차인이 그에게 대항할 수 없음은 당연하다.

    이 사안에서는 대항요건을 구비한 임차인이 임차기간 중에 가족의 주민등록은 남겨둔 채 자신만 홀로 다른 곳에 전입신고를 하였는바, 원심에서는 임차인이 대항력을 상실하였다고 판단했지만 대법원은 임차인의 배우자나 자녀와 같이 가족의 주민등록으로 임차인의 대항력이 존속한다고 판단하였다.

    [ 법원 판단 ]

    주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다고 할 것이고( 대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정 참조), 또한 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다고 할 것이다.


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