글쓴이 : 권형필
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    아파트에서 공용부분 변경 시 공동주택법이 아니라 집합건물법이 적용된다.

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    공용부분 관리를 넘어 변경에 해당하면 아파트라고 하더라도 집합건물법상의 결의 절차를 거쳐야 한다(대법원 2008. 9. 25. 선고 2006다865** 판결).

    [ 판례 해설 ]

    지난 관리단 분쟁에서 살펴본 것처럼 공용부분 변경인지, 아니면 단순한 관리행위인지는 그 변경 방법을 결정하기 때문에 중요한 문제이다.

    이 사건에서는 집합건물이 아니라 아파트에서 공동주택관리법상의 절차를 거쳐 중앙난방을 개별난방으로 변경하였는바, 이에 대해서 법원은 공용부분 관리가 아니라 변경에 해당한다고 보아 집합건물법상의 관리단집회 내지 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 동의를 얻어야 함에도 단지 공동주택관리법상의 절차만으로 이러한 변경을 했으므로 위법한 변경이라고 판단하였다.

    나아가 대상판결은 공용부분 변경 기준을 설시한 것에 의의가 있는바, 법원은 공용부분의 외관이나 구조, 또는 기능과 용도를 변경하여 공용부분의 형상이나 효용을 실질적으로 변경하는 것이 공용부분 변경에 해당한다고 판단하면서 변경되는 범위와 변경의 방식, 변경 전과 후 사이의 동일성이 인정되는지, 거기에 소요되는 비용 등을 종합하여 판단해야 한다고 판단하였다.

    [ 법원 판단 ]

    원심이 적법하게 인정한 사실관계와 원심이 채택한 증거들에 의하면, 이 사건 아파트 전 입주자대표회의는 노후된 난방시설을 개선하기 위하여 난방개선소위원회를 구성하여 실태분석을 실시한 결과 중앙난방, 지역난방, 소형열병합발전, 개별난방 중 지역난방을 채택하는 것이 가장 효율적이라는 결론에 이르렀고, 이에 따라 전 입주자대표회의는 지역난방으로 난방방식을 전환하기로 하여 입주자설명회를 개최하였으며, 난방방식을 지역난방으로 전환하는 것에 대하여 이 사건 아파트 입주자 3,144세대 중 2,396세대(76.2%)의 동의를 받아 유성구청에 지역난방 변경에 따른 행위허가신청을 하여 허가를 받은 사실, 기존의 중앙집중 난방방식을 지역난방으로 전환하기 위해서는 중앙보일러실에 설치된 보일러 8기, 중온수펌프 11기, 배관설비, 중간기계실에 설치된 온수탱크, 급탕 및 난방펌프들과 배관설비, 중앙보일러실과 중간기계실을 연결하는 중온수배관을 철거하여야 하고, 지역난방 메인열량계, 급탕 및 난방 열교환기, 급탕 및 난방펌프들과 배관설비를 지역난방용으로 새로 설치하여야 하는 사실, 위와 같이 난방방식을 변경하기 위해서는 약 70억 원의 비용이 소요되는 사실을 알 수 있다.

    위 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살피건대, 이 사건 아파트의 기존의 중앙집중 난방방식을 지역난방으로 변경하기 위해서는 기존의 공용부분에 해당하는 중앙집중 난방시설 및 배관설비 대부분을 철거하고 지역난방용으로 새로운 난방시설 및 배관설비를 설치하여야 하며 그 비용이 약 70억 원에 달하고 있으므로 이는 공용부분의 형상 또는 효용을 실질적으로 변경시키는 공용부분의 변경이고, 이러한 경우에는 집합건물법 제15조 제1항, 제41조 제1항에 따라 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 다수의 결의에 의하거나, 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면에 의한 합의가 있어야 하는바, 전 입주자대표회의가 아파트 입주자 3,144세대 중 2,396세대의 서면에 의한 동의만을 받아 난방방식 변경을 결정하고 관할구청에 행위허가를 신청한 것은 집합건물법을 위반한 행위에 해당한다.


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