글쓴이 : 정승열
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    공시가격 현실화

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    급변하는 세상이니, 개인이건 나라건 매년 돈 쓸 곳이 늘어나기 마련이다. 하지만, 마땅한 수입처가 없다면 절제하는 것이 순리다. 수입을 생각하지 않고 펑펑 쓰다 보면, 금방 살림이 거덜 나기 마련이다. 그런데, 현 정부는 출범 이후 3년 반이 지나도록 적폐 청산이라는 과거에 매달려 미래로 한 걸음도 나가지 못하고 국민을 피로하게 만들고 정치, 경제, 사회 국민통합에 실패했다는 아우성이 높은 와중에 최근 잇달아 발표된 세법 개정은 국민에게 좌절을 넘어 분노하게 만들고 있다. 우선, 무주택자를 위한다며 다주택자가 범죄자처럼 중과세 대책을 잇달아 쏟아내더니, 이제는 공시가격을 대폭 올리고, 양도세와 재산세율을 대폭 인상하여 전 국민에게 상상할 수 없는 조세부담을 안겨주었다. 진정으로 무주택자를 위한다면 수요자의 부담 능력에 따라 선택하도록 다양한 주택을 공급해주어야 하는데도, 수요와 공급의 원리도 알지 못한 채 오로지 수요에만 초점을 맞춘 주택정책은 무주택자에게 내 집 마련을 주기는커녕 집값만 걷잡을 수 없을 만큼 올려놓았다.

    현 정부 출범 후 3년 반 동안 무주택자의 내집 마련 비율이 과연 얼마나 늘었는지 궁금하다. 경제정의실천시민엽합(경실련)은 지난 3년 반 동안 서울 지역의 아파트(25평형 기준) 가격이 평균 8억 4,000만 원에서 12억 9,000만 원으로 53%(4억5,000만 원) 올랐다고 했다. 물론 서울뿐만 아니라 전국 각 도시 모두 그렇게 올랐다. 그런데, 10월 27일 정부와 여당은 현재 토지 65.5%, 단독주택 53.6%, 아파트·연립 등 공동주택 69%인 현실화율을 2030년까지 시가의 90% 수준으로 인상하는 방안을 검토하고 있다고 발표했다. 부동산 공시가격은 매매가 아닌 재산세, 종합부동산세, 양도세, 상속세, 증여세 등 모든 부동산거래의 기준이 된다. 그뿐만 아니라 건강보험료, 기초연금 등 60여 종의 세금·준조세·부담금을 매기는 기준이 된다. 공시가격의 현실화율을 높인다면, 집값이 한 푼도 오르지 않아도 세금이 늘어나 고령의 연금생활자나 기초연금수급자 등 취약 계층에까지 부담이 증가할 것이 뻔하다.

    이렇게 주택의 ‘구입-보유-매도’ 등 모든 단계의 세금이 대폭 강화되는 정부의 공시가격 현실화 발표 이후 다주택자뿐만 아니라 1주택자까지 부담을 강화하는 방향으로 설계돼 있다는 것은 여간 중대한 문제가 아닐 수 없다. 즉, 정부는 2017년 8·2대책으로 9억 원 이하 중저가 주택도 규제지역에서는 2년간 실제 거주해야 양도세 감면을 받을 수 있도록 의무화했는데, 앞으로는 10년간 거주하도록 했다. 전문가들은 이 같은 실거주 의무 및 세금 강화를 통해 주택보유자의 부담을 늘리는 정책은 다주택자들이 월세로 돌릴 가능성이 크고, 또 자기가 거주하려고 하는 수요가 늘어서 임차 매물은 더 줄어들어서 임대차시장에 부정적인 영향을 미칠 것이라고 우려한다. 또, 종부세의 경우 과세표준을 계산하는 공정시장가액비율도 2022년까지 순차적으로 100%로 높아진다. 즉, 2022년부터는 공시가격 그 자체로 세금을 산정하게 된다는 의미로 기준값이 달라지는 만큼 세금도 높아진다.

    종부세는 지방세로서 재산세를 부과하는 세원에 또다시 국세로서 부동산세를 매기는 보유재산에 대한 이중과세 문제, 미실현 이득에 대한 과세문제, 조세평등주의 위배 여부, 과잉금지원칙 위배 여부 등 위헌 문제가 있다. 최소한 집값 현실화 계획에 앞서 물가상승률, 집값 인상 현상을 반영한 과표액을 올려주어야 하는데도 12년 전인 2008년에 정한 9억 원의 종부세 과세표준을 고수하고 있는 것은 한마디로 정부의 뻔번한 국민 착취에 지나지 않는다, 게다가 지난 8월에 개정된 세법에 따르면 최고 세율을 6%까지 인상하여 이론상 18년이 지나면(108%) 집 한 채를 가진 1주택자는 세금으로 집을 빼앗기고 길거리에 나서게 만드는 격이 되었다.

    현 정부는 한 채 이상 가지고 있는 사람은 집값 상승의 원흉이므로 가차 없이 응징해야 한다는 발상이지만, 노태우 대통령의 1기 신도시로 1991년에서 2001년까지, 노무현 대통령의 2기 신도시로 2008년에서 2016년까지, 강남 아파트값조차도 안정됐었다. 현 정부도 현재 160만 가구인 공공임대주택을 2025년까지 240만 가구로 확대해서 25%가 공공임대주택에 살 수 있도록 하겠다지만, 공공이 다 감당할 수는 없어서 다주택자가 아닌 어느 누가 임대주택의 공급에 나설는지 알 수 없다. 물론 싼 집을 원하는 시민도 있겠지만, 더 나은 집을 원하는 국민도 많다. 주택보급률 100% 시대에 주택청약예금 가입자 2,600만 명은 더 나은 집에 대한 수요를 의미한다. 강남 집값을 잡으려면 강남에 필적하는 위치에 강남보다 더 좋은 집을 지어야 하는데 이것은 공공이 할 일도, 할 수 있는 일도 아니다.

    부동산전문가들은 다주택자를 겨냥하던 정부가 이제 1주택자까지 세금 폭탄의 과녁으로 삼았다”고 비판하면서 과도한 공시가격 현실화는 자칫 집값이 하락기에 공시가격이 실제 집값보다 높아져서 세금을 더 내는 ‘시세 역전’ 부작용을 우려하는 의견도 있다. 학계에서도 시민들이 선호하는 지역의 주택공급이 턱없이 부족한 상황에서 양도소득세를 올리면, 매물 부족으로 가격은 천정부지로 뛰어오르고, 결국 매수자들이 나중에 집을 팔 때 자신이 낸 세금을 집 가격에 얹어서 거래할 것이 뻔해서 장기적으로는 세금이 올라간 것만큼 집값도 올라서 집값 전가(轉嫁) 구조가 될 것이라고 한다.  흔히 나라가 망하려면 3가지 일이 동시에 벌어진다고 한다. 먼저, 정치에 관심이 없는 혼군(昏君)이 등장하여 환관들이 득세하거나 폭군이 국정을 마음대로 하고, 천재지변과 가뭄이 지속되어 백성들이 살기 힘들어진다. 이럴 때 농민의 난이 벌어진다. 진시황제가 최초 통일국가를 이룬 진도 진승과 오광의 난으로, 후한말 황건적의 난, 이세민이 세운 당, 몽골의 원나라도 홍건적, 명도 이자성의 난으로 시작했다. 멀리 갈 것도 없이 신라말 왕권쇠퇴와 가렴주구로 후고구려, 후백제를 세운 궁예와 견훤이 그랬고, 조선말 동학 농민항쟁이 그랬다.


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