글쓴이 : 권형필
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    아파트 또는 집합건물에서 형식상 소유주와 실질적 소유주가 다른 경우, 관리비 부담의 주체

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    형식상 구분소유자로서 등기부에 등재된 자라고 하더라도 그 등재된 시기 동안 부과된 관리비를 지급할 의무를 부담한다(제주지방법원 2013나15** 판결).

    판례해설

    관리비는 해당 건물의 관리를 위해 기본적으로 필요한 인력이나 기술, 장비에 소요되는 비용은 물론이고 전기나 수도와 같은 제반 비용을 포함하는 것을 말한다. 이러한 관리비를 납부하지 않는다면 그 건물의 관리와 운영이 어려워지는 것은 당연하다.

    나아가 집합건물이나 아파트와 같이 여러 사람이 소유하거나 거주하는 경우 관리비 징수가 각 사안에 따라서 개별적으로 판단해야 한다면 이를 징수하는것 역시 어려워져서 사실상 건물과 관리단의 운영이 불가능해지는바, 법원은 이를 고려하여 형식적 소유자와 실질적 소유자가 다른 경우에는 등기부에 소유자로 기재된 사람이 등재된 기간 동안 관리비를 부담한다고 판단하였다.

    법원 판단

    피고는 피고 소유 오피스텔 중 305호를 제외한 나머지 호실은 임대하여 임차인이 사용하였으므로, 임차인이 관리비 지급의무를 부담하는 것이고 소유자인 피고는 관리비 지급의무를 부담하지 않는다고 주장한다.
    살피건대, 관리비는 집합건물의 관리활동을 지속적으로 유지하는데 필요한 인력ㆍ기술ㆍ장비에 소요되는 일체의 비용(협의의 관리비)과 사용한 전기ㆍ수도 등 제반비용(광의의 관리비)을 말하는 것인데, 이러한 관리비에는 현재의 경비뿐만 아니라 장래에 소요될 비용도 포함되어 있으며, 매월 관리비 예산의 집행 후 남는 금원은 공용 부분을 위한 비용 등으로 적립되고 있는 점, 집합건물법 제23조 제1항, 제24조 제1항,, 제25조 제1항 제2호를 종합적으로 해석하여 보면, 관리인은 ‘건물과 그 대지 및 부속 시설의 관리에 관한 사업’의 시행을 목적으로 법률상 당연히 설립된 관리단의 사무집 행을 위하여 그 분담금액과 비용을 각 구분소유자에게 청구ㆍ수령하는 행위를 할 권한 이 있고, ‘건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업’에는 당연히 집합건물 전체의 구조 및 설비의 수선ㆍ유지ㆍ관리, 전유부분과 공용부분의 기본적 사용을 위한 전기, 수도, 난방 등의 공급, 보건과 안전을 위한 용역 제공, 이러한 사무의 계속적인 집행을 위한 인적ㆍ물적 조직의 정비 등이 포함된다고 할 것이므로, 결국 관리단은 구분 소유자에 대하여 공용부분은 물론이고 전유부분에 관하여도 관리단이 공급한 역무(구분소유자가 실제로 사용한 만큼 부과되는 전기료, 수도료 등은 전기, 수도 등의 공급자 와 체결된 공급계약의 내용에 따라 관리단이 공급계약의 당사자가 되어 요금납부의무를 부담하고 내부적으로 구분소유자에게 징수하는 경우와 개별 구분소유자가 공급계약의 당사자가 되어 요금납부의무를 직접 부담하는 경우가 있을 수 있는데, 후자의 경우 도 통상적으로 관리단에 의한 설비관리 및 검침 등을 거쳐 광의의 관리비로 부과 및 징수되고 있으므로, 위 두 가지 경우 모두 ‘관리단이 공급한 역무’에 해당한다)에 관한 비용을 청구ㆍ수령할 수 있다고 보아야 하는 점, 이처럼 집합건물법은 관리단이 협의 및 광의의 관리비 채권의 귀속주체이고, 구분소유자가 관리비의 부담의무자라는 것을 전제로 하고 있는 점, 집합건물 중 특히 공동주택에 관하여 적용되는 주택법은, 공동주택의 입주자(주택의 소유자 등) 및 사용자(주택을 임차하여 사용하는 자 등)는 그 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 내야 한다고 규정하고 있는데, 주거용도로도 많이 활용되고 있는 오피스텔 등 집합건물의 경우 이와 달리 보아야 할 별다른 이유가 없는 점 등을 종합하여 보면, 집합건물의 구분소유자는 집합건물법 제23조 제1항, 제24조 제1항, 제25조 제1항 제2호를 근거로 하여 공용부분 및 전유부분에 관한 관리비를 관리단에게 납부할 의무가 있다고 봄이 타당하다.


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