글쓴이 : 권형필
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    실수로 주민등록이 말소된 임차인과 선의의 제3자 사이의 우선순위

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    임차인의 주민등록이 부적법하게 직권말소된 이후, 이의신청에 따라 회복된 경우 대항력은 소급하여 유효하게 되지만 선의3자에 대하여는 대항력을 주장할 수 없다. (대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다209** 판결)

    [ 판례 해설 ]

    주택임대차보호법상 임차인이 대항력을 갖기 위해서는 주민등록과 주택의 점유를 계속하고 있어야 한다. 그러나 이 사건에서 임차인은 본인의 잘못이 아니라 국가기관의 실수로 주민등록이 직권말소되었는바, 이러한 경우에 임차인의 대항력은 어떻게 될까.

    이에 대해서 법원은 임차인이 직권말소에 대해서 적법한 이의신청을 하고 그것이 받아들여진다면 주민등록이 회복되며, 이때 대항력은 소급해서 이전부터 계속 유효한 것이 된다고 판단하였다.

    다만, 임차인의 주민등록이 소멸된 상태에서 해당 건물에 주민등록이 없다고 믿고 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대해서는 임차인이 대항력을 주장할 수 없다고 판단하였다.

    임차인의 입장에서는 가혹한 판결일 수도 있지만, 주민등록 외에 특별한 공시방법이 없는 주택임대차 관계에서 거래의 안정을 보호하기 위함이 인정되는 판결이다. 물론 임차인은 국가배상청구를 통해 손해배상을 받을 수 있다.

    [ 법원 판단 ]

    주택임차인의 의사에 의하지 아니하고 주민등록법 및 동법시행령에 따라 시장 군수 또는 구청장에 의하여 직권조치로 주민등록이 말소된 경우에도 원칙적으로 그 대항력은 상실된다고 할 것이지만, 주민등록법상의 직권말소제도는 거주관계 등 인구의 동태를 상시로 명확히 파악하여 주민생활의 편익을 증진시키고 행정사무의 적정한 처리를 도모하기 위한 것이고, 주택임대차보호법에서 주민등록을 대항력의 요건으로 규정하고 있는 것은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 위한 것으로서 그 취지가 다르므로, 직권말소 후 동법 소정의 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복되거나 동법시행령 제29조에 의하여 재등록이 이루어짐으로써 주택임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있었다는 것이 명백히 드러난 경우에는 소급하여 그 대항력이 유지된다고 할 것이고, 다만 그 직권말소가 주민등록법 소정의 이의절차에 의하여 회복된 것이 아닌 경우에는 직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 임차인은 대항력의 유지를 주장할 수 없다고 봄이 상당하다.


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