글쓴이 : 권형필
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    주택입대차보호법상 주민등록과 주택의 인도를 마친 임차인이 대항요건을 불비한 경우

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    주택임대차보호법상의 대항력을 행사하기 위해서는 그 요건인 주택의 인도 및 주민등록이 계속 존속하고 있어야 하고 중간에 불비되었다면 새로이 요건이 갖출 때 “비로소” 대항력을 갖춘 것으로 본다(대법원 2003. 7. 25. 선고 2003다254** 판결).

    판례 해설

    주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인은 단지 주택의 인도와 전입신고만으로토 등기가 필요한 다른 물권과 맞먹는 강력한 효과를 누리게 된다. 이에 법원은 그 요건을 엄격하게 판단하는바, 그 대항력은 대항요건을 모두 구비한 때에 발생하며, 나아가 이는 한 번 구비한 것으로 충분한 것이 아니라 계속 구비하고 있어야 한다.

    주택임대차보호법이 일반 민법상 임대차 등 다른 관계보다 임차인을 특별히 보호하기 위함인바, 임차인으로서는 그 보호를 받기 위한 요건을 갖추어야 하는 것은 당연하다.

    결국 임차인이 중간에 요건을 본인의 실수로 불비한 경우, 그때부터 그의 대항력은 소멸하며, 추후 대항요건을 다시 모두 구비했다면 그때부터 새로운 대항력을 취득한다고 할 것이다.

    법원 판단

    주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택 임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 하고, 주택임차인의 의사에 의하지 아니하고 주민등록법 및 같은 법 시행령에 따라 시장, 군수 또는 구청장에 의하여 직권조치로 주민등록이 말소된 경우에도 원칙적으로 그 대항력은 상실된다고 할 것이지만, 주민등록법상의 직권말소 제도는 거주관계 등 인구의 동태를 상시로 명확히 파악하여 주민생활의 편익을 증진시키고 행정사무의 적정한 처리를 도모하기 위한 것이고, 주택임대차보호법에서 주민등록을 대항력의 요건으로 규정하고 있는 것은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하기 위한 것으로서 그 취지가 다르므로, 직권말소 후 주민등록법 소정의 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복되거나 같은 법 시행령 제29조에 의하여 재등록이 이루어짐으로써 주택임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있었다는 것이 명백히 드러난 경우에는 소급하여 그 대항력이 유지된다고 할 것이고, 다만, 그 직권말소가 주민등록법 소정의 이의절차에 의하여 회복된 것이 아닌 경우에는 직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 임차인은 대항력의 유지를 주장할 수 없다고 봄이 상당하다(대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결 참조).


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