글쓴이 : 정승열
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    진정 무주택자를 위한 정책이었을까?

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    2017년 6월 23일 국토부장관은 취임 일성으로 “아파트는 돈이 아니라 집이며, 서민들과 실수요자들이 집을 갖지 못하게 주택시장을 어지럽히는 일이 더 이상 생겨서는 안 된다”며 부동산투기를 막고, 전월세 상한제와 계약갱신청구권의 도입 필요성을 언급했다. 장관이 취임하면서 부동산투기를 언급한 것은 그만큼 부동산문제가 우리 경제의 현안이었다는 것을 말해주는 것이었다. 무주택자의 ‘내 집 마련’을 위한 집값 안정(?)은 주택보유율 100%가 넘는 우리 현실에서도 자가 보유율이 60%에도 미달한다는 점에 착안한 것이었다. 그 후 3년이 지난 현재, 장관이 공언한 임대차 3법이 개정되어 시행되고 있다. 그러나 현 정부의 편향적인 부동산정책은 연관 효과(linkage effect)가 큰 아파트 건설회사들은 언제쯤 아파트를 분양하는 것이 좋으며, 또 주택 구매를 기다리는 실수요자는 도대체 바닥이 어디이며, 언제쯤 집을 사는 것이 최선인지 주택 공급과 주택 매수의 시기를 알 수 없게 만들었다. 결국, 정부의 정책은 주택의 수요자와 공급자 모두에게 선택의 시기를 불분명하게 함으로써 경기회복을 더디게 하는 주요 원인이 되고 있다.

    돌아보면, 우리는 2002년 6월 주택보급률이 100%를 넘어선 이후 2016년 12월 말 102.3%이었고, 자가 보유율은 56.8%였다. 지난 3년간 23차례에 걸쳐 다주택자를 적대시하고 징벌적 규제를 거듭한 주택정책으로 주택보유율은 1%, 자가 보유율은 4.3%가 늘었다. 반면에 서울의 아파트값은 52% 상승하고, 전셋값은 60주 연속 뜀박질했다. 게다가 공시가격과 급상승한 과표로 종부세 6%, 양도세 72%까지 세율이 수직으로 상승했다. 그런데도 정부는 ‘묻지 마’ 투기 탓으로 돌렸고, 그 중심에 다주택자가 있다고 했다.

    세계 경제통계 사이트인 ‘트레이딩 이코노믹스’는 2017년 말 기준 자가 보유율은 사회주의 국가인 중국 90%, 러시아 87.1%이고, 사회복지가 잘된 스페인(77.8%), 이탈리아(72.3%) 등 일부 국가를 제외하면 미국 64.2%, 일본 61.9%, 캐나다 66.5%, 영국 64.2%, 프랑스 64.9%, 독일 51.7%, 일본 61.9% 등은 60% 수준이라고 했다. 이 기준에서 볼 때, 이른바 ‘가진 자’인 자가보유율 61.1%도 선진국들에 비해서 낮은 수치가 아니다. 일찍이 공산국가와 사회주의 국가들도 무주택재 일소 정책을 시도했지만 그것은 하나의 이상향이었을 뿐 현실화하지 못했다. 기본적으로 자본주의 국가에서 자가보유율 100%인 나라는 지구상에 존재하지 않는다. 선진국들도 소득 하위 10~20%는 주택 구매 여력이 없고, 설령 여력이 있는 사람이라 해도 집 소유 과정에서 부담하게 되는 양도세, 취득세 등 각종 세금과 관리 등의 문제로 매수를 꺼리는 사람이 많아서 자가 점유율은 70%를 넘기기 어렵다고 한다. 우리 주변에도 재건축 혹은 재개발을 하더라도 여력이 없는 시민들은 분양권을 처분하고 또다시 불량주택을 찾아 이사한다. 또, 자녀가 자라면서 집이 비좁거나 낡아서 새집을 구하려는 것이 인지상정이므로 정부는 양질의 주택과 저렴한 임대주택을 지속해서 공급하는 시스템이 필요하다. 독일·스위스는 자가 보유 비율이 우리나라보다 훨씬 낮지만, 임대주택 시스템이 잘 구축되어 있다.

    부동산전문가들은 외국은 자가 보유율이나 자가 점유율 70%를 넘는 나라가 거의 없으며, 또 자가 점유율을 무조건 높이는 것이 꼭 바람직한 것도 아니라고 말한다. 가장 좋은 예가 미국이다. 미국은 자가 보유율을 높이려고 주택담보대출 이자에 소득세 공제 혜택을 부여하는 등 이자 부담을 크게 낮추고, LTV(주택담보대출비율)를 80% 이상으로 높여서 집값의 20% 미만으로 내 집 장만을 하도록 한 결과 2000년 초 자가 보유율은 69%까지 올라갔다. 그러나 신용등급이 낮은 저소득층에게까지 주택자금을 빌려주는 주택담보대출 상품 서브프라임 모기지(subprime mortgage)의 부실로 주택가격의 대폭락으로 2008년 글로벌 금융위기를 초래한 사례를 지적하고 있다. 우리의 이전 정부도 이른바 ‘초이노믹스’라고 하는 무주택자를 위한 대출장려 결과 1400조라는 천문학적 가계부채로 빚쟁이만 양산했다.

    결론적으로 국가가 모든 세대에게 주택을 무료로 공급해준다고 할 때에도 자녀들의 성장과 분가, 주택의 노후. 멸실 등으로 끊임없는 주택 공급이 필요하다. 자본주의에서는 건설사가 공사비와 최소한의 이윤이 보장되는 한 주택 공급을 계속하도록 하고, 정부는 예전의 주택공사에서 소규모아파트를 대량 건설하거나 더욱 영세한 서민들에게 임대아파트를 공급하는 시스템이 필요하다. 원론적으로 자본주의에서 다주택 보유는 범죄가 아닌데도 정부는 다주택자를 증오의 대상이자 범죄자 취급하고, 8~ 12%의 중과세와 공시지가 대폭 인상으로 1주택 소유자까지 세금폭탄을 퍼붓는 정책은 방향설정이 잘못되었다. 만일 다주택자를 매도하려고 한다면, 보석, 골동품 같은 동산은 물론 주식, 특허권 등 무체재산권자들에게도 같은 기준으로 범죄시하고 중과세해야 형평에 맞는다, 혹시라도 정부는 무주택자의 내 집 마련 공약은 허울이고, 야당이 비판하듯 이른바 ‘가진 자’들을 증오하는 무산계급의 더 많은 지지를 얻으려는 중과세 정책이 본심이었는지 모르겠다


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