글쓴이 : 권형필
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    공사업자가 제출한 공사계약서와 유치권 인정 여부

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    공사계약서 상의 내용이 불분명한 경우, 공사대금 채권의 보전을 위한 유치권은 인정되지 않는다(수원지방법원 2015. 1. 15. 선고 2014가합678** 판결).

    판례 해설

    부동산 경매에 참여하는 사람들에게 가장 걱정되는 것이 뭐냐고 물어보면 십중팔구 유치권이라고 대답한다. 간혹 유치권을 쉽게 깰 수 있을거라고 생각하여 입찰에 참가하고 낙찰받았으나, 이후 그 유치권을 해결하지 못하는 경우가 있기 때문이다.

    나아가 갈수록 허위의 유치권을 진정한 유치권처럼 가장하는 경우도 존재한다. 이 사건의 공사업자 역시 자신이 건축주와 공사계약을 체결하고 공사를 진행하였으나 그 대금을 받지 못하였음을 이유로 유치권을 행사하고 있다고 주장하면서 그 증거로 공사 계약서를 제출하였다.

    그러나 이 사건 공사비가 20억 원에 달하는데도 계약금은 단지 1억 원이었던 점, 나아가 공사비가 다액임에도 불구하고 공사 계약서 상에는 공사 내용에 대한 구체적인 내용이 기재되지 않는 점 등을 볼 때 법원은 공사업자의 주장을 신뢰할 수 없다고 판단하여 유치권이 성립하지 않았다고 판단하였다.

    법원 판단

    1. 이 사건 공사도급계약서에는 공사대금(계약금), 공사기간 등이 기재되어 있을 뿐 일반적인 공사계약서와 달리 기성고 지급시기 및 방법, 지체상금 등에 관하여는 전혀 정함이 없는데, 이는 공사대금이 16억 원을 초과한다는 점을 고려할 때 상당히 이례적인 계약으로 보인다. 만일 원고가 그 주장과 같이 계약금 1억 원만을 받은 상태에서 최종적으로 20억원 상당의 공사를 완료하였다면 원고는 자신의 비용으로 위와 같은 거액을 조달하였다는 것인데 원고가 그러한 위험과 비용을 감수하고서까지 기성고의 지급 없이 장기간에 걸쳐 위 공사를 완료하였다는 것은 쉽게 납득하기 어렵다.

    2. 이 사건 제2차 공사도급계약서에는 그 공사내용을 ‘별첨 공사설명서, 시방서, 설계도면 등’에 의하는 것으로 기재되어 있으나, 위 공사설명서 등이 실제 첨부되어 있지 않아 그 공사의 구체적인 내용을 알 수도 없다. 더욱이 원고는 19억원 가량의 공사대금채권을 변제받지도 못한 상태에서 다시 이 사건 제2차 공사계약을 체결하고 창고시설물을 다시 신축하였다는 것인바, 이 역시 쉽사리 납득이 되지 않는다.

    3. 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정을 고려하면, 앞서 본 일부 인정 사실과 원고가 제출한 증거들만으로는 원고가 실제 이 사건 각 공사를 도급받아 완료한 것이라고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고가 별지1 목록 기재 각 부동산에 관하여 피고에게 대항할 수 있는 유치권을 가지고 있다고 볼 수 없다.


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