글쓴이 : 권형필
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    재건축 조합의 정비구역 안에 주택단지 아닌 지역이 포함된 경우, 토지 또는 건물 소유자에게도 최고 절차를 진행해야 한다.

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    주택단지 아닌 지역 내의 토지 또는 건물소유자에 대해서도 매도청구권 행사시 최고절차를 거쳐야한다(대법원 2010. 5. 27. 선고 2009다955** 판결).

    판례해설

    대법원은 정비구역의 주택단지 안에 토지 또는 건물만 소유하고 있는 자는 조합원 자격이 없으므로, 매도청구권을 행사하기 전에 최고 절차를 거칠 필요 없이 사업시행계획인가를 받은 후 2개월 이내에 매도청구권을 행사해야 한다고 판단한다.

    그렇다면 조합의 정비구역 내에 주택단지가 아닌 지역이 포함된 경우에, 해당 지역 내에 토지 또는 건물만 소유하고 있는 사람에게도 최고 절차를 거치지 않아도 될까?

    이에 대법원은 주택단지 아닌 지역에 토지 또는 건물을 소유한 사람에 대해서는 매도청구권을 행사하기 전에 최고 절차를 거쳐야 한다고 판단하였다 .

    즉, 도시정비법 제35조 제4항에서는 ‘주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다’고 규정하고 있는바, 이는 주택단지 안에 토지만 소유하고 있는 사람과는 달리 법률상 이해관계를 갖기 때문이라고 설시하였다.

    대상판결의 법리는 현행 도시정비법의 적용을 받는 조합에도 동일하게 적용되므로, 재건축 사업의 계획에 주택단지가 아닌 지역이 포함된 경우에는 그 지역 안에 토지나 건물만 소유한 사람에게도 최고 절차를 반드시 진행해야 한다.

    법원판단

    (1) 구 도시정비법 제19조 제1항에서는, 정비사업(시장·군수 또는 주택공사 등이 시행하는 정비사업을 제외한다)의 조합원은 ‘토지 등 소유자’로 한다고 규정하고, 동법 제2조 제9호 (나)목에서는, 주택재건축사업의 경우에 ‘토지 등 소유자’라 함은 ‘(1) 정비구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 (2) 정비구역이 아닌 구역 안에 소재한 대통령령이 정하는 주택 및 그 부속토지의 소유자와 부대·복리시설 및 그 부속토지의 소유자에 해당하는 자’라고 규정하고 있으며, 동법 제16조 제3항에서는, 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역 안의 토지 또는 건축물 소유자의 5분의 4 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 한다고 규정하고 있는데, 동법 제2조 제7호에서는 ‘주택단지’라 함은 주택 및 부대·복리시설을 건설하거나 대지로 조성되는 일단의 토지로서 대통령령이 정하는 범위에 해당하는 일단의 토지를 말한다고 규정하고 있고, 그 위임을 받은 동법 시행령 제5조는 주택법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 주택과 부대·복리시설을 건설한 일단의 토지 등을 그 범위에 해당하는 일단의 토지로 규정하고 있다.

    한편 구 도시정비법 제39조에서는, 사업시행자는 주택재건축사업을 시행하면서 제16조 제2항 및 제3항의 규정에 의한 조합 설립의 동의를 하지 아니한 자(건축물 또는 토지만 소유한 자를 포함한다, 이하 같다)의 토지 및 건축물에 대하여는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제48조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다고 규정하고 있고, 집합건물법 제48조 제1항에서는, 재건축의 결의가 있는 때에는 집회를 소집한 자는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에 대하여 그 결의 내용에 따른 재건축에의 참가 여부를 회답할 것을 서면으로 최고하여야 한다고 규정하고 있다.

    (2) 위 규정들을 종합하여 보면, 구 도시정비법에 의한 주택재건축사업을 시행함에 있어 주택단지 내에 토지만을 소유하고 있어 조합 설립 동의의 상대방이 되지 아니하는 경우에는 집합건물법 제48조 제1항에서 규정한 최고 절차에 대하여 법률상 이해관계를 갖지 아니하므로 이러한 자에 대한 매도청구에 있어서는 매도청구 전에 최고 절차를 거치지 않았더라도 그 매도청구가 위법하다거나 무효로 된다고 할 수 없으나 (대법원 2008. 2. 29. 선고 2006다56572 판결 참조), “주택단지가 아닌 지역”이 정비구역에 포함된 재건축조합이 조합 설립 인가를 받기 위해서는 구 도시정비법 제16조 제3항(현 도정법제35조4항) 에 따라 ‘주택단지가 아닌 지역’ 안에 있는 토지 또는 건축물 소유자 등의 동의를 얻어야 하므로, 이러한 자는 ‘주택단지’ 내에 토지만을 소유하고 있는 자와는 달리 집합건물법 제48조 제1항에서 규정한 최고 절차에 대하여도 법률상 이해관계를 갖는다고 봄이 상당하고, 따라서 재건축조합이 구 도시정비법에 따라 ‘주택단지가 아닌 지역’ 안에 있는 토지 또는 건축물만을 소유한 자에 대하여 매도청구를 함에 있어서는 특별한 사정이 없는 한 그 매도청구 전에 집합건물법 제48조 제1항에서 정한 최고 절차를 거쳐야 할 것이다.

    원심이 그 채택 증거에 의하여 인정한 사실에 의하면 피고 1 등은 이 사건 주택재건축사업상 정비구역으로 포함되어 있는 ‘주택단지가 아닌 지역’ 안의 토지를 소유하고 있음을 알 수 있고, 이러한 경우 원심으로서는 앞서 본 법리에 따라 원고가 피고 1 등에 대하여 집합건물법 제48조 제1항에서 정한 적법한 최고 절차를 거쳐 그 회답기간 및 매도청구권 행사기간 내에 매도청구가 있었는지를 심리하여 이 사건 소유권이전등기청구의 당부를 판단하였어야 할 것임에도, 원심은 토지 소유자인 피고 1 등에 대하여는 최고 절차를 밟을 필요가 없다고 단정한 후 원고가 조합설립등기를 마친 때로부터 2개월 내에 매도청구권을 행사하지 않았다는 이유만으로 원고 조합의 매도청구를 기각하고 말았으니, 이러한 원심판결에는 주택건축정비사업조합의 매도청구권 행사 및 그 최고절차에 관한 법리를 오해한 나머지 심리를 다하지 않은 위법이 있고, 이는 판결 결과에 영향을 미쳤음이 분명하다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.


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