글쓴이 : 권형필
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    국내 거소신고를 마친 외국인 또는 외국국적 동포에게 주임법상 대항력이 인정될까?

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    주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력 취득의 요건인 주민등록에 임차인의 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록이 포함되는지 여부(적극)및 이러한 법리가 구 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률에 의한 재외국민이 임차인인 경우에도 마찬가지로 적용되는지 여부(적극) (대법원 2016. 10. 13. 선고 2014다2180**, 2180** 판결)

    판례 해설

    이 사건 원심은 재외국민 및 그 가족인 외국국적 동포의 국내거소신고에는 주민등록과 같은 공시기능이 없음을 이유로 주임법상 대항력을 갖추지 못하였다고 판단하였다. 그러나 대법원은 그러한 원심 판결을 파기하고 구 출입국관리법상의 거소신고 역시 주택임대차보호법상의 주민등록과 동일한 효력을 갖는다고 보아 대항력을 인정하였다.

    주택임대차보호법상의 요건 즉, 주민등록과 주택의 인도를 마친 임차인에게 대항력과 우선변제효를 인정하는 것은 그에게 물권적 지위를 부여하는 것인바, 우리 법원은 그러한 지위를 인정하기 전에 요건을 갖추었는지에 대해서 엄격하게 판단한다. 따라서 주민등록이 일치하지 않거나, 일부 요건을 갖추지 못한 사람에게는 대항력을 부정하여 주택임대차보호법의 적용을 배제한 것이다.

    그러나 대법원은 재외동포 등의 경우에는 주민등록을 하는 것이 쉽지 않은 점, 주민등록과 거소신고 모두 그 공시 기능이 부동산 등기와 같은 수준에 미치지 못하는 점 등을 고려할 때 재외국민 및 외국국적의 동포가 국내에서 거소신고를 마쳤다면 이는 주택임대차보호법상 대항력 요건 중 주민등록과 동일하다고 판단한 것이다.

    법원 판단

    외국국적동포의 국내거소신고나 거소이전신고는 다음과 같은 이유로 주택임대차보호법상 대항요건으로 규정된 주민등록과 동등한 법적 효과가 인정된다고 보아야 한다.

    그리고 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력 취득의 요건인 주민등록은 임차인 본인뿐 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 포함되고, 이러한 법리는 재외동포법에 의한 재외국민이 임차인인 경우에도 마찬가지로 적용된다고 보아야 한다. 2015. 1. 22. 시행된 개정 주민등록법에 따라 재외국민도 주민등록을 할 수 있게 되기 전까지는 재외국민은 주민등록을 할 수도 없고, 또한 외국인이 아니어서 출입국관리법 등에 의한 외국인등록 등도 할 수 없어 주택임대차보호법에 의한 대항력을 취득할 방도가 없었던 점을 감안하면, 재외국민이 임대차계약을 체결하고 동거가족인 외국인 또는 외국국적동포가 외국인등록이나 국내 거소신고 등을 한 경우와 재외국민의 동거 가족인 외국인 또는 외국국적동포가 스스로 임대차 계약을 체결하고 외국인등록이나 국내거소신고 등을 한 경우와 사이에 법적 보호의 차이를 둘 이유가 없기 때문이다.

    이 사건 사실관계를 위와 같은 법리에 비추어 살펴보면, 재외국민인 피고의 동거 가족으로서 외국국적동포인 배우자 및 딸이 재외동포법에 따라 이 ○○아파트를 거소로 하여한 국내거소신고는 주택임대차보호법상 대항력의 요건인 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정된다고 보아야 한다. 따라서 이 ○○아파트를 인도받은 피고는 동거 가족인 배우자 및 딸의 위와 같은 국내거소신고로써 이 ○○아파트에 대하여 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항력을 취득하였다고 할 것이다.


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