글쓴이 : 권형필
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    조합설립인가를 받을 수 없는 수준임에도 80% 이상 토지 사용권원을 확보하였다고 설명하였다면 기망을 이유로 조합 가입계약을 취소할 수 있다.

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    조합원 계약 당시 토지 확보 비율에 대하여 조합의 성립 여부를 좌우할 정도로 기망한 경우 조합원은 조합에 대하여 민법 제110조 기망으로 인하여 조합원 계약을 취소할 수 있다(창원지방법원 2019가단1072** 판결).

    판례 해설

    지역주택조합 사업의 핵심은 토지 확보비율이다. 즉, 사업단지 내 토지 사용권원을 80% 이상 확보해야 조합 설립인가를 받을 수 있고, 나아가 95%를 확보하면 매도청구권을 행사할 수 있게 되어 순탄하게 조합 사업을 추진해 나갈 수 있기 때문이다. 결국 지역주택조합에서 토지를 얼마나 확보했는지는 조합 가입계약을 체결할 때 가장 중요한 사항이다.

    이 사건 조합은 창립총회에서 사업부지 내 토지 사용권원을 81.5%확보하였다고 공고했지만, 조합원들과 가입계약을 체결할 당시에 확보한 비율은 65% 정도였다. 더 큰 문제는 해당 비율이 국공유지를 합한 비율이었으므로 사실상 확보한 토지는 48% 수준이었다.

    이러한 상황에 대해서 법원은 조합이 조합가입계약을 체결하기 전에 이러한 상황에 대해서 충분히 설명했어야 함에도 오히려 조합설립인가를 받을 수 있는 수준이라고 현격하게 과장한 것은 상거래상 용인할 수 없는 수준의 과장이므로 기망에 해당한다고 판단하였다.

    나아가 이 사건 조합은 매도의향서까지 합산하면 80% 이상의 토지 사용권원을 확보한 것으로 볼 수 있다고 항변하였다. 그러나 법원은 이는 매도할 생각이 있다는 의향서에 불과할 뿐, 토지 사용권원을 확보한 것으로 볼 수 없다고 판단하였다.

    법원 판단

    상품의 선정·광고에 있어 다소 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 가망성이 결여된다고 하겠으나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다(대법원 2014. 6. 12. 선고 2013다75892 판결 참조).

    앞서 인정되는 아래와 같은 사정들을 종합하면, 이 사건 가입계약을 체결하면서 중요한 사항인 사업부지의 토지 사용권원 확보율에 관하여 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지하였다고 인정되고, 피고의 이와 같은 행위는 기망행위에 해당된다.

    ① 주택법에 의하면 주택조합 설립인가를 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하여야 하고(제11조 제2항), 주택건설사업계획의 승인을 받은 지역주택조합이 주택건설대지면적의 95% 이상의 사용권원을 확보한 경우에는 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 매도청구권을 행사할 수 있다(제22조 제1항 제1호)
    위와 같이 지역주택조합의 토지 사용권원 확보율은 지역주택조합의 설립인가 및 최종 부지 확보를 위한 매도청구권 행사의 요건이 되고, 향후 사업부지 확보가 필요한 범위, 소요 기간 등을 파악할 수 있도록 하여 조합원의 분담금 상승 여부, 사업계획의 변경 여부 등을 예상할 수 있게 해주는 중요한 자료이다. 이는 지역주택조합사업이 조합설립 이전에 조합원을 미리 모집하면서 그 분담금 등으로 사업부지를 매수하고 사용승낙을 받은 후 사업승인을 얻어 아파트를 건축하는 방식으로 진행되는 것이어서 조합설립 이전에 이루어져야 하는 조합설립 추진업무가 매우 중요하고 그 진행과정에서 사업의 성패를 좌우하는 변수가 많으며 당초 예정했던 사업의 진행이 지연되는 경우가 많은 점에서도 그러하다.

    ② 피고는 2017. 9. 28. 창립총회에서 사업설명을 하면서 ‘현재 토지를 81.5% 확보한 상태이며 이 숫자는 변호사에 의해서 공증까지 받은 수치이다… 지역주택조합 사업에서 가장 중요한 토지확보와 조합원 모집이 안정적이기 때문에 우리 사업을 진행하는데 있어서 걱정할 요소가 극히 낮을 수밖에 없다. 지역주택조합 사업에서 가장 중요한 요소가 토지확보와 조합원 모집인데 우리 조합은 이 두 가지 요소가 안정적이라고 판단하고 있다… 우리 조합은 토지가 공증으로 81.6% 확보되었고 남아 있는 토지에 대해서도 계속 매매협의 진행 중에 있다… 이제 토지확보는 거의 마무리 단계에 와 있다. 사업계획승인을 위한 95%와 비교해서 13.4%의 차이가 있지만 현재 일부는 추가 매수가 진행 중이다’라는 설명을 하였다.

    ③ 그런데 위 창립총회 개최일 이후로서 원고가 이 사건 가입계약을 체결한 시기인 2017. 10. 20.을 기준으로 한 피고의 토지 사용권원 확보율 48.26%(=소유권이전등기가 완료된 토지 2.21% + 매매계약 체결 후 계약금이 지급된 토지 44.28% + 매매계약이 체결된 토지 1.77%, 국공유지 17.69%를 포함하더라도 전체 합계 69.95%)에 불과했다.
    피고는 2017. 9. 28. 창립 총회에서 토지 사용권원 확보비율을 81.6%라고 설명하면서 위 비율에 국공유지가 포함되어 있다는 내용을 설명하지 아니하였을 뿐만 아니라, 위와 같이 국공유지의 비율을 합산하더라도 토지 사용권원 확보율은 65.95%에 불과하다.
    [피고는, 원고의 이 사건 가입계약 체결 시기인 2017. 10. 20. 기준으로 토지소유자의 매도의향서를 교부받은 비율이 15.69%에 이르고 위와 같이 매도의향서가 작성된 부분을 합산하면 토지 사용권원 확보율이 81%가 넘는다고 주장한다. 그러나 피고가 토지소유자로부터 교부받았다는 매도의향서의 내용은 토지를 ‘매도할 의향’ 이 있다는 것에 불과하여 위와 같은 사정만으로는 피고가 해당 토지의 사용권원을 확보하였다고 볼 수 없다. 그러므로 피고의 위 주장은 이유 없다.]

    ④피고는 위 창립총회 개최 이후에도 토지 사용권원 확보 비율 80%를 달성하지못하여 2019. 3. 8.자 임시총회에서 사업면적을 42,108㎡에서 35,960㎡로 축소하기로 하는 등 사업규모를 축소하는 내용의 결의를 하 였다. 피고가 위 임시총회에서 설명한 내용에 의하더라도, 토지 사용권원 확보비율이 57.42%(=소유권이전등기가 완료된 토지3.27% + 매매계약 체결 후 계약금이 지급된 토지 53.46% + 매매계약이 체결된 토지 0.69%, 국공유지 17.69%를 포함하더라도 전체 합계 75.11%)에 불과하다. 결국 피고는 현재까지도 지역주택조합의 설립인가에 필요한 주택건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지 사용권원을 확보하지 못하여 조합 설립인가를 받지 못하고 있다.


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