글쓴이 : 권형필
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    유치권자의 점유가 경매개시 기입등기 이전에 시작되었음을 입증할 수 있는 방법

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    경매개시 이후에 유치권자가 점유를 하였다는 사실을 입증할 수 있는 방법은 현황조사서이다(수원지방법원 평택지원 2014. 11. 12. 선고 2003다8122 판결).

    판례 해설

    경매개시 기입등기가 완료된 부동산에 대하여 공사업자 등 유치권자가 유치권을 주장할 수 있으려면 경매개시결정 전과 후로 유치권자가 현장을 점유하고 있음이 인정되어야 한다. 만약 위 결정 이후에 점유를 개시한 경우에는 압류의 처분금지효에 저촉되어 경매절차의 낙찰자에게 유치권을 주장할 수 없게 된다.

    그렇다면 유치권자의 점유가 언제부터 시작되었는지, 정확하게 경매개시결정의 기입등기가 경료되기 전부터 유치권자가 현장을 점유하였는지를 어떻게 입증할 수 있을까. 이에 대한 대답은 현황조사서이다.

    경매개시결정이 내려지면 법원은 해당 건물의 상태, 점유 현황 등을 조사하여 현황조사서를 작성하는바, 여기에 유치권자의 점유가 확인된다면 경매개시 전부터 점유하고 있었음을 수월하게 입증할 수 있지만, 반대로 현황조사서 상에 유치권자의 점유가 기재되어 있지 않다면 그의 점유는 경매개시 이후에 시작된 것으로 보아 유치권 주장이 받아들여지지 않을 가능성이 매우 높다.

    법원 판단

    이 사건과 같은 소극적 확인의 소에서는 원고가 먼저 청구를 특정하여 권리발생원인사실을 부정하는 주장을 하면 권리자인 피고 등이 권리관계의 요건사실을 주장ㆍ입증할 책임이 있으므로( 대법원 1998. 3. 13. 선고 97다45259 판결 등 참조), 이 사건에서도 유치권자라고 주장하는 피고들이 유치권의 성립요건, 즉 타인의 물건을 점유하고 있는 사실, 피담보채권이 존재하고 그 변제기가 도래한 사실, 피담보채권이 그 타인의 물건에 관하여 생긴 사실 등에 대한 입증책임을 부담한다.

    갑 제5호증의 1, 2의 각 기재와 영상, 갑 제6호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 이 사건 경매절차에서 집행관이 2012. 7. 10. 이 사건 각 부동산을 방문하여 현황조사를 한 후 작성한 각 부동산현황조사보고서에는 이 사건 각 부동산의 점유관계는 미상이고, 이 사건 건물의 경우 기타 사항으로 “현황조사시 채무자 겸 소유자의 직원이 있었으나 조사 불응함. 평택세무서 등록사항 등의 열람결과 등재된 임차인 없음.”이라고 기재되어 있을 뿐, 피고들의 점유나 유치권 행사 여부에 관하여는 별다른 특이사항이 드러나지 않은 점, ② 위 각 부동산현황조사보고서에 첨부된 사진에 의하더라도, 이 사건 각 부동산에 대한 피고들의 점유 흔적이 전혀 나타나지 않는 점, ③ 원고 측은 2012. 6. 1.경부터 경비업체인 주식회사 Y와 사이에 이 사건 각 부동산에 대한 경비용역 도급계약을 체결하고 이를 관리해 온 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 피고들이 제출한 증거들만으로는 피고들이 이 사건 각 부동산에서 이 사건 경매기입등기가 마쳐진 2012. 6. 27. 이전부터 이 사건 부동산을 점유하여 왔음을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.


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