글쓴이 : 권형필
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    경매절차에서의 최고가 매수신고인과 임대차 계약을 체결한 경우에는 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없다.

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    적법한 임대권한이 없는 사람과 임대차 계약을 체결한 경우, 주택임대차보호법이 적용되는지 여부(대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다937** 판결)

    판례 해설

    임대차 계약은 당사자 중 한 명(임대인)이 상대방(임차인)으로 하여금 물건을 사용하게 하고, 상대방은 이에 대한 임차료를 지급하는 것을 내용으로 한다. 이 때 임대인은 반드시 소유자일 필요는 없고, 타인으로 하여금 해당 물건을 사용하게 하거나 수익하게 할 수 있는 권한을 가진 것으로 족하다.

    그러나 임대할 권한이 없는 자와 임대차 계약을 체결했다면, 해당 임대차 계약이 무효로 되는 것은 물론이거니와, 그와 계약을 체결한 임차인은 주택임대차보호법의 적용을 받을 수도 없다.

    이 사건의 임차인은 해당 물건에 대하여 진행된 경매절차에서의 최고가 매수신고인과 임대차 계약을 체결하였다. 그러나 최고가 매수신고인은 낙찰 대금을 완납해야 목적물에 대한 사용 권한을 갖는바, 그렇지 않은 상황에서 임대차 계약을 체결하였다면 해당 계약은 적법한 권한이 없는 자와 체결한 계약이므로 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없다.

    법원 판단

    주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다(대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결 등 참조).

    그런데 원심판결 이유에 의하면, 원고는 종전 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 소외 1과 2007. 10. 13. 이 사건 주택에 관한 임대차계약을 체결한 후, 같은 달 23일 종전 임차인 소외 2로부터 이 사건 주택을 인도받은 소외 1로부터 이 사건 주택을 인도받아 같은 날 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았으며, 소외 1이 같은 달 24일 매각대금을 완납하고 피고에게 근저당권설정등기를 마쳐준 사실은 알 수 있으나, 소외 1이 최고가매수신고인이라는 것 외에는 위 임대차계약 당시 적법한 임대권한이 있었음을 인정할 자료는 기록상 찾아볼 수 없다.

    그럼에도 불구하고 원심이, 원고가 아직 매각대금을 납부하지도 아니한 최고가매수신고인에 불과한 소외 1로부터 2007. 10. 23. 이 사건 주택을 인도받고, 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는 것만으로 그 다음날인 2007. 10. 24. 00:00 우선변제권을 취득하였다고 단정한 것은, 주택임대차보호법상 적법한 임대권한에 관한 법리를 오해하거나 그에 관한 심리를 다하지 아니함으로써 판단을 그르친 것이다.


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