글쓴이 : 정승열
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    임대차 3법

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    개인의 사유재산과 자유와 권리를 보장하는 민주주의는 이를 부인하는 공산주의와 구별되는 정치이념이지만, 오늘날 두 이념이 그대로 실현되는 국가는 하나도 없다. 어느 정도 서로 혼존해 있는 것이 현실이지만, 현 정부 출범 이후 무주택자를 위한 내 집 마련을 구실로 다주택자에게 온갖 규제에 나선 정부의 스탠스가 매우 걱정스럽다. 야당과 부동산전문가들은 현 정부 들어 부동산대책에도 불구하고 부동산가격은 오히려 52%나 올랐다고 비판하고 있는데, 4.15. 총선으로 개헌을 빼고 모든 법을 제·개정할 수 있는 막강한 정부와 여당은 더욱 대담하게 시도하고 있다.

    물론, 내각제에서는 국회 다수당이 정부를 구성하여 국정을 운영하고 있으니 크게 탓할 일은 아니라고 하겠지만, 국회는 행정부를 견제하는 것이 아니라 행정부와 똘똘 뭉쳐서 혹은 그 전위대처럼 브레이크 없는 입법을 벌이는 모양새이다. 자칫 견제와 균형이 아니라 통법부(通法府) 또는 거수기(擧手機)로 변신하는 것은 아닌지 모르겠다. 7월 임시국회에서 통과를 목표로 추진하고 있는 전·월세 신고제, 전. 월세 상한제, 계약갱신청구권제를 핵심으로 하는 이른바 ‘임대차 3법’은 사실 그동안 수차 국회에 발의된 적이 있었지만, 이번에 발의된 법안 내용은 매우 위험한 발상이라고 생각된다. 현행 부동산매매 시에 관청에 부동산거래신고를 하듯이 전·월세 계약사항을 30일 안에 신고하고, 임대료는 계약금의 5%를 넘지 못하고, 2년 계약의 임대차기간은 최소 한 차례 이상 연장할 수 있게 하여 세입자를 보호한다는 것이다.

    여기에 여당 의원들은 현행 임대사업자들이 4~8년 의무 임대기간을 준수하고, 임대료를 연 5% 이내로 제한하는 대신 다양한 세금 감면 혜택을 주던 것까지 소급하여 혜택을 없앤다는 임대주택사업법 개정안을 발의하더니, 7월 16일에는 전·월세 상한제’를 신규계약 때부터 적용하자는 내용의 법안까지 발의했다. 이것은 ‘임대차 3법’ 개정할 때 집주인들이 미리 일시에 임대료를 올리면 ‘전세 대란’이 벌어질 수 있다는 우려에 따른 것으로서 ‘한국은행 기준금리에 3%를 더한 비율’을 임대료 증액 상한으로 해야 한다는 것인데, 현행 기준금리가 0.5%이니, 법안대로 라면 임대료 증액 상한은 3.5%다.

    국토교통부 “통계누리”에 의하면, 주택보급률은 2002년 6월에 100%를 넘어선 이래 2018년 말 현재 104.2%이다. 주택의 형태는 단독주택 33.1%, 아파트 55.1%, 다세대 9.4%, 비거주용 건물 1.6%, 주택 이외 거처 4.6% 등이다. 또, 자가보유율은 58%(수도권 50%, 광역시 60.4%. 도 지역 68.8%)인데, 전세 15%, 보증금부 월세 19.7%. 월세 3.3%, 무상 4% 등이다. 정부는 무주택자를 없애기 위하여 자가보유율을 높이겠다고 하지만, 일찍부터 주택을 소유 개념이 아니라 거주공간으로 여겨서 임대주택이 보편화 된 유럽 국가의 자가보유율은 50% 미만이어서 정책의 출발점부터 큰 차이가 있다.

    정부가 진정으로 무주택자를 위한다면 1970년대 잠실에 소규모 아파트를 대량으로 건설하고, 1990년대 노태우 정부의 주택 200만 호 건설과 같이 국민주택의 공급을 정부가 도맡고 나서고, 임대주택사업자에게 세제 혜택을 주어서 급격한 임대료나 차임 인상을 억제하는 것이 최선의 정책이다. 그런데도 정부는 소규모 아파트와 임대아파트를 분양하던 주택공사를 토지공사와 합병하여 민간 아파트회사와 같은 지위에서 아파트건설에 나서고 있고, 임대주택사업자를 옥죄고 있다. 나아가 다주택자를 규제한다고 엄청난 규제와 세금폭탄을 퍼붓고 있어서 자유민주주의의 근간까지 침해된다고 느낄 정도이다. 물론, 다주택자 중에는 정부가 의심하듯 투기꾼들도 분명히 존재하겠지만, 공급이 많다면 그들로 초과이윤을 기대하지 못했을 것이다. 경실련도 즉각 문 대통령의 부동산 안정을 위한 재건축 초과이익환수제, 분양가상한제, ‘임대차 3법(전·월세 상한제, 전. 월세 신고제, 계약갱신청구권)’으로는 집값을 잡을 수 없다’고 비판했고, 야당과 부동산전문가들도 “여당의 법안은 지나치게 계약의 자유를 제한하는 공산주의적 발상”이라고 비난했다.

    한·중남미 경제협력센터(http://www.kolatin.co.kr)의 보고서에 따르면, 베네수엘라는 ① 2003년 9년간 임대료 동결, ② 2009년 분양시에 소비자물가지수 적용 금지(분양가 통제), ③ 2011년 임차인이 새 주택을 얻을 때까지 퇴거 강요금지하는 임의적 퇴거금지법과 국가의 허가를 받은 경우에만 분양·매매가 가능한 부동산 사기방지법 등 강경책을 폈다. 베네수엘라 정부는 다주택자들에게 집을 팔지 않으면 강제수용하겠다고 했지만, 무주택자를 위한다고 추진했던 정책은 시민들이 임대보다 주택매매를 선호하게 되면서 집값과 임대료만 급등했다. 즉, 임대주택 품귀현상으로 주택 매입 여건이 안되는 극빈층만 큰 피해를 본 것이다.

    사실 현재 정부·여당이 추진하는 부동산정책은 임대료 동결이나 매매허가제가 아니어서 베네수엘라의 정책만큼 강경하다고 보기 어렵고, 오히려 임대료 상한제와 무기한 계약갱신청구권이 도입된 독일의 모델과 비슷하다. 즉, 한국건설산업연구원이 지난달 발간한 보고서에 따르면, 독일에서는 지난 10년간 7개 주요 도시의 주택가격이 118.4%, 임대료가 57.0% 상승했다. 베를린시가 2015년 임대료를 표준임대료의 10% 이상 인상하지 못하는 법을 시행했으나, 임대료 상승이 이어지자 지난 1월에 임대료를 5년간 동결하는 개정법안을 의결하고 경과 기간을 거쳐 올해 11월에 발효하게 되었다. 그러자 법률에 대한 위헌 소송이 제기되고, 임대료가 치솟는 부작용이 속출하고 있다.

    부동산전문가들은 주택도 수요와 공급의 일치점에서 임대료가 결정되어야 하는데도 정부가 인위적으로 전. 월세 상한제로 가격 결정을 왜곡하면, 임대주택 공급이 크게 줄어들어서 결국 베네수엘라나 독일처럼 임대료 폭등을 초래하고, 장기적으로는 세입자와 서민이 힘들어진다고 비판한다. 이미 주택가격 폭등에 따라 공시지가도 크게 올라 당장 이달 말에 내는 재산세가 30% 이상 치솟았으니, 조만간 임대료 폭등으로 전가(轉嫁)될 것이다. 어쩌면 정부는 다주택자를 희생양 삼아 사회주의국가처럼 국민의 부동산가격과 거래의 통제와 가렴주구에 나선 속셈인지도 모르겠다.


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