글쓴이 : 권형필
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    경매개시결정 기입등기 이후에 점유를 개시한 공사업자는 유치권을 주장할 수 없다.

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    채무자 소유의 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 유치권을 취득하게 한 경우, 점유자가 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는지 여부(소극) (대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다226** 판결)

    [ 판례 해설 ]

    공사대금을 받지 못한 공사업자가 유치권을 행사하며 해당 현장을 점유할 경우, 그의 생계비를 책임져주는 제도는 없다. 그렇기 때문에 대부분 다른 현장에 나아가 공사작업을 한다. 그러던 중에 공사대금을 지급받지 못한 현장에 경매가 진행된다는 소식을 들은 후에야 그 현장을 점유하며 유치권을 주장하곤 한다.

    그러나 대상판결로 위와 같은 유치권이 대부분 깨지게되었다. 즉, 경매개시결정의 기입등기가 경료되면 압류의 처분금지효력이 발생하는바, 만약 적법한 피담보채권을 가진 공사업자가 경매개시 이후에 점유를 개시하였다면, 그의 유치권은 경매개시 이후에 성립되는 것이므로 해당 유치권을 가지고 경매절차의 낙찰자에게 대항할 수 없다.

    유치권의 성립요건의 양대산맥은 피담보채권과 점유이지만, 그 중 하나를 꼽자면 점유이다. 따라서 공사대금을 받지 못한 공사업자는 대금을 지급받을 때까지 점유를 유지해야 함을 기억해야 한다.


    [ 법원 판단 ]

    채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다 할 것이다.

    원심은 그 채택 증거를 종합하여, 선정자 양O원을 제외한 나머지 선정자들이 주식회사 A기계공업 소유의 이 사건 공장건물들의 신축공사로 인한 공사대금채권을 가지고 있던 중 A기계공업의 채권자인 권O옥의 신청에 기한 2002. 5. 6.자 강제경매개시결정에 따라 같은 해 5. 13. 이 사건 공장건물들 및 그 부지 등에 관하여 강제경매개시결정의 기입등기가 경료된 이후 위 선정자들이 위 공장건물들 중 선정자 양O원이 임차하고 있던 이 사건 건물 및 부지 부분에 대하여는 위 선정자에 대한 A기계공업의 점유물반환청구권을 양도받음으로써 2003. 4. 30.경부터 위 선정자를 통한 간접점유를 시작하고, 나머지 공장건물들 및 부지에 대하여는 늦어도 경비원을 고용하여 출입자들을 통제하기 시작한 2003. 5. 23.경부터 A기계공업으로부터 그 점유를 이전받아 직접점유를 시작한 사실을 인정한 다음, 선정자들은 위 강제경매개시결정의 기입등기에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되는 위 점유이전에 기한 유치권의 취득으로써 위 경매절차의 매수인인 원고에 대하여 대항할 수 없다는 이유를 들어, 선정자들에 대하여 이 사건 건물 및 부지의 인도와 아울러 이 사건 공장건물들의 전체 부지 지상에 설치한 판시 컨테이너의 철거와, 원고가 위 경매절차에서 이 사건 건물 및 부지의 소유권을 취득한 2003. 9. 25.부터 그 인도 완료시까지 점유에 따른 차임 상당의 손해배상을 각 구하는 원고의 청구를 인용하였는바, 위와 같은 원심의 판단은 앞서 본 법리 및 기록에 비추어 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 것처럼 유치권의 성립과 효력, 부동산의 강제경매개시결정에 따른 처분금지의 효력, 점유 및 재산권 등에 관한 법리오해와 사실오인, 심리미진 등의 위법이 있다고 할 수 없다.


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