글쓴이 : 권형필
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    조합 가입계약 체결 당시에는 토지확보를 하지 못하였지만 나중에 지역주택조합 사업에 필요한 사업부지를 확보했다면 기망을 이유로 가입 계약을 취소할 수 없다고 판단한 사례

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    지역주택 조합 계약 당시 100% 토지 확보라고 광고자료를 사용하였을 경우 실제 95%도 종국적으로 확보하고 있지 않더라도 그 이후 비로소 확보된 상태라고 한다면 이를 이유로 기망으로 인한 취소권을 행사할 수 없다(의정부지방법원 고양지원 2018가단906** 부당이득금반환 청구의 소).

    판례 해설

    지역주택조합이 조합원 모집을 하면서 아직 확보하지 못한 사업부지를 확보하였다며 토지확보비율을 과장하여 설명하곤 한다. 그러나 그 확보비율을 현격하게 과장한 경우, 이는 기망에 해당하고 조합원은 이를 이유로 조합가입계약을 취소하고 지역주택조합을 탈퇴할 수 있다.

    그런데 대상판결은 계약 당시에 설명한만큼 토지를 확보하지 못하였음에도, 이후에 요건을 충족하여 조합 사업을 진행하는데 무리가 없다면 더이상 기망을 이유로 조합 가입계약을 취소할 수 없다고 판단하였다.

    그러나 기망을 판단하는 시점은 계약 당시이고 이후에 요건을 충족하였다고 해서 기망을 판단하는데 영향이 없는바, 만약 대상판결의 논리대로라면 조합원 모집 당시에는 기망을 해도 나중에 계약 조건을 충족하는 사실관계를 형성했다고 해서 계약이 유효진다면 누구든 기망을 하여 계약을 체결하고자 할 것이므로 납득하기 어려운 판례이다.

    하급심 판례이니만큼, 상급심 법원에서 어떠한 판단을 내릴지 지켜봐야 겠다.

    법원판단

    토지소유권 확보에 관한 기망 주장에 대하여

    주택법 제21조 제1항에 의하면, 지역주택조합이 주택건설사업계획에 대한 승인을 받으려면 주택건설대지의 95% 이상의 소유권을 확보하여야 하며, 주택건설부지에 국공유지가 포함된 경우에는 해당 토지의 관리청이 해당 토지를 사업주체에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류를 사업계획승인권자에게 제출하는 경우에는 확보한 것으로 본다.

    갑 1, 5호증의 각 1의 각 기재와 이 법원의 고양시에 대한 사실조회결과에 의하면, 피고 조합이 이 사건 아파트의 조합원들을 모집하면서 배포와 홍보자료에 ‘100% 토지 매입’이라고 명시하였는데, 이 사건 계약 당시는 물론 현재까지도 이 사건 주택건설 사업계획의 승인에 필요한 95%의 소유권도 종국적으로 확보하지 못한 사실을 인정할 수 있다.

    그러나 앞서 인정한 사실관계에 따르면, 피고 회사가 2015. 11. 24. 고양시로부터 이 사건 주택건설사업계획에 대한 승인을 받기에 앞서 이 사건 사유지를 전부 매수함은 물론 이 사건 국공유지를 유, 무상으로 귀속시키기로 하는 협의를 마치고 2016. 11. 29. 이 사건 사유지에 대한 소유권이전등기까지 마침으로써 주택건설부지의 소유권을 100% 확보한 상황에서, 피고 조합에 주택건설부지의 소유관계를 그대로 이전하여 줄 것을 전제로 사업방식을 지역주택조합 방식으로 변경함에 따라 피고 조합과 원고 사이에 이 사건 계약이 체결되었으며, 그 후 피고 조합이 피고 회사로부터 이 사건 주택건설사업을 인수함에 따라 피고 회사가 피고 조합의 업무대행사로서 피고 조합에 주택건설사업 부지를 전부 매도한 다음 일부 매매대금을 지급받고, 나아가 이 사건 주택건설사업의 안정적인 추진을 위하여 피고 조합에 이 사건 사유지에 대한 신탁등기까지 마쳐주었으며, 피고 회사가 이 사건 국공유지 중 일부를 무상취득하기로 협의를 마치고 나머지는 이를 관리하는 한국자산관리공사에 매수신청을 하였는바, 피고 조합이 이 사건 계약 당시 이 사건 주택건설사업 부지를 100% 매입했다고 광고한 것은 피고 회사로부터 그 사업부지에 대한 소유관계를 그대로 승계하기로 한 마당에 피고 회사가 이미 그 사업부지의 소유권을 100% 확보하여 지역주택조합이 추진하는 일반적인 주택건설사업보다 사업의 안전성이 훨씬 높다는 것에 주안점이 있었다고 보이고, 실제로 피고 회사가 피고 조합이 설립된 후 피고 조합에 이 사건 주택건설사업 부지의 소유권을 이전해주기 위한 절차를 진행하고 있으므로, 피고 조합이 이 사건 계약 당시 이 사건 주택건설사업 부지의 확보에 대한 광고함에 있어 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법이나 수준으로 원고를 기망하였다고 보기 어렵고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 원고의 주장도 이유 없다.


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