글쓴이 : 권형필
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    대항력과 확정일자를 받았더라도 주거용 목적이 아니라면 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없다.

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    주택임대차보호법의 적용을 받는 “주거용”의 의미(대법원 1996. 3. 12. 선고 95다519** 판결)

    [ 판례 해설 ]

    주택임대차보호법의 적용대상은 주거용 건물이다. 다만 주거용 건물인지에 대한 판단은 건물의 공부상 표시로 단정하지 않고, 임차인이 임차 건물을 어떠한 목적으로 사용하고 있는지를 기준으로 판단한다. 따라서 임차인이 해당 건물을 비 주거 목적으로 사용한다면 대항력과 확정일자까지 갖추었어도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없다.

    이 사건의 임차인은 임차한 건물을 다방으로 사용하며 영업행위를 하였는바, 소송 과정에서 임차한 부분의 일부를 주거 목적으로 사용하였기 때문에 주임법의 적용을 받는 임차인이라고 주장했다.

    그러나 법원은 임대차 계약서 상에 다방으로 기재된 점, 현재 임차인이 실제로 해당 건물에 거주하고 있지 않은 점 등을 고려할 때 이 사건 임차건물을 비주거용 건물이라고 판단하여 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없다고 판단했다.

    [ 법원 판단 ]

    주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 할 것이다(당원 1988. 12. 27. 선고 87다카2024 판결, 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결 참조).

    원심은 이 사건 건물은 온양시장 변두리에 위치하고 있고, 건축물관리대장 및 등기부상의 용도는 1층 점포 지하 위락시설 및 다방으로 기재되어 있는 상가건물로서, 이 사건 건물 1층에는 전자오락실, 이불가게, 여인숙, 미용실, 슈퍼마켓이 영업을 하고 있는 사실, 피고가 임차한 건물부분은 약 30평 가량의 지하실 다방으로서 다방영업장 약 21평, 주방 약 3평, 약 2 내지 3평 가량의 방 2개로 이루어져 있고, 피고가 위 건물부분에 관하여 임대차계약을 체결함에 있어서 작성된 계약서에는 용도 다방, 임대차기간이 만료되면 임차인은 다방허가증 및 내부시설물을 원상복구하며 권리금 및 유익비 일체를 청구하지 않는다고 기재되어 있는 사실, 피고는 위 장소에서 다방영업을 하면서 1992. 11. 12.경 다방 영업자 지위를 승계하였고, 1993. 11. 10.경 온양시 용화동 34의 55 소재 3층 연립주택 2층 205호를 구입하여 최소한 1994. 3. 말경부터 위 다방이 아닌 연립주택에서 거주한 사실을 인정한 다음, 위 인정 사실에 의하면 피고가 임차한 위 다방 건물부분은 영업용으로서 비주거용 건물이라고 보여지고 설사 피고가 그 중 방 및 다방의 주방을 주거목적에 사용한다고 하더라도 이는 어디까지나 위 다방의 영업에 부수적인 것으로서 그러한 주거목적 사용은 비주거용 건물의 일부가 주거목적으로 사용되는 것일 뿐, 주택임대차보호법 제2조 후문에서 말하는 ‘주거용 건물의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우’에 해당한다고 볼 수 없다고 판단하였는바, 기록에 의하여 살펴보면 원심의 이러한 인정 판단은 정당하고 거기에 소론과 같은 채증법칙 위배, 주택임대차보호법 제2조의 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.


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