글쓴이 : 권형필
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    채무자의 동의 없이 유치권자가 체결한 임대차 계약과 유치권 소멸 청구

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    채무자 또는 소유자의 동의 없이 유치권자가 제3자와 임대차 계약을 체결(사용‧수익)했다면, 유치권자의 선관주의의무 위반으로 유치권이 소멸된다(서울고등법원 2014. 7. 2. 선고 2014나120** 판결).

    [ 판례 해설 ]

    원칙적으로 유치권자는 자신의 채권을 변제받기 전까지 목적물을 유치할 권리만 가진다. 물론 채무자의 동의를 얻었다면 사용, 수익까지 할 수 있지만, 유치권자가 독단적으로 목적물을 사용, 수익한다면 채무자는 이를 이유로 유치권소멸청구를 할 수 있다.

    이 사건의 유치권자는 공사대금을 변제받지 못한 채 공사 현장을 점유하다가 제3자와 임대차 계약을 체결하고 임대료를 지급받았다. 이에 대하여 법원은 채무자의 동의 없이 목적물을 통해 수익을 창출한 것이므로 채무자의 유치권 소멸청구를 인정하였다.

    [ 법원 판단 ]

    민법 제324조에 의하면, 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 하고(제1항), 유치권자는 유치물의 보존에 필요한 사용을 제외하고는 소유자의 승낙 없이 유치물을 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못하며(제2항), 유치권자가 이를 위반하는 때에는 채무자 또는 소유자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다(제3항).

    을 제1, 2, 3호증의 기재에 의하면, 피고가 OOO개발과 체결한 공사도급계약의 내용에 “건축주는 준공 후 분양시 시공자에게 우선적으로 공사대금을 지급하도록 하고 3개월이 지나고 분양이 안 될 때에는 건축주와 시공자가 협의하여 임대로 전환하는 등의 노력을 기하여 시공자에게 최선을 다하여 공사대금을 지급하도록 한다.”라는 내용이 포함된 사실, 피고가 이 사건 건물에 대한 준공검사를 받아주지 못한 상태이던 2004. 10. 14. OOO개발과 위와 같이 공사대금을 4억 8,660만 원으로 하는 정산합의를 하면서 작성한 대물변제이행각서의 내용에는 “건물 완공과 동시에 이 사건 건물을 피고에게 대물로 지급함과 동시에 이에 대한 사용.처분을 OOO개발이 승낙하기로 한다.”라는 내용이 포함된 사실, 피고는 또한 2004. 11. 30.소외 7을 입회인으로 하여 OOO개발과 “OOO개발 대표이사인 소외 8이 2004. 12. 2.까지 이 사건 건물 전부를 합계 9억 6,000만 원에서 10억 원에 처분하지 못할 경우에는 OOO개발이 피고에게 이 사건 건물의 처분을 위임한 것으로 간주하고, 피고가 채권자에게 통보하여 결정하여도 이의를 제기하지 않되, 다만 피고는 OOO개발대표이사인 소외 8과 합의하여 집행한다.”라는 취지로 확인각서를 작성한 사실은 인정되나, 한편 갑 제14호증의 기재에 의하면, OOO개발의 대표이사였던 소외 8은 서울서부지방법원 2012가합4138호 사건과 같은 법원 2012가단29666호 사건의 법정에 증인으로 출석하여 “피고에게 이 사건 건물에 대한 임대권한을 수여한 적이 없다.”라고 증언한 사실을 인정할 수 있고, 앞서 든 증거에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 위 대물변제이행각서는 피고가 2004. 10. 25.까지 이 사건 건물 전체에 관한 준공검사를 받아주는 조건으로 교부된 것인데 피고가 위 조건을 이행하지 못한 점, 위 공사도급계약의 내용과 위 확인각서의 내용은 OOO개발과 피고 사이의 협의에 의하여 이 사건 건물에 대한 처분권한 또는 임대권한을 피고에게 부여하기로 하는 것인데, 그 협의가 이루어졌다는 것을 인정할 증거가 없는 점, 을 제5호증은 OOO개발이 이 사건 건물이 아닌 서울 서대문구 (주소 2생략), 202호에 대한 임대권한을 소외 4에게 위임한다는 내용에 불과한 점 등을 종합하여 보면, OOO개발이 피고의 이 사건 건물 임대에 대하여 동의하였다거나 OOO개발이 피고에게 이 사건 건물에 대한 임대권한을 위임하였다고 볼 수 없고, 을 제6호증의 기재와 당심 증인 소외 4의 일부 증언만으로는 위 인정을 뒤집기 부족하다.


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