글쓴이 : 권형필
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    주상복합건물에서 상가 입주민 및 방문객의 지하주차장 사용을 제한한 입주자대표회의 결의의 효력

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    주상복합건물에서 아파트 입주자대표회의 결의로 상가 임차인과 방문객들이 지하주차장을 이용하지 못하도록 제한할 수 있을까? (대구지방법원 2020. 1. 9. 선고 2019가합2072** 판결)

    [ 판례 해설 ]

    주상복합건물의 경우, 아파트 부분에는 입주자대표회의가, 상가 부분에는 관리단이 구성되는데, 각자의 입장에 따라 갈등이 발생할 경우 이를 합의로 해결하기는 어렵다. 특히 대상판결에서 보는바와 같이 주차장 사용 할당에 대해서는 그 갈등이 빈번하다.

    이 사건 주상복합건물은 아파트 480대, 상가 5세대로 구성되어 있었는바, 아파트 측의 입주자대표회의가 상대적으로 다수임을 기화로 하여 상가 임차인은 물론, 방문객의 지하주차장 사용을 5대로 한정하는 결의를 하였고, 이에 상가 입주민 측은 입주자대표회의를 상대로 주차장 사용 방해금지를 구하는 소송을 제기했다.

    이에 대하여 법원은 집합건물법 제10조 및 제11조의 성격이 강행규정임을 확인하면서, 지하주차장은 아파트는 물론 상가 구분소유자가 공유하는 공유부분이기 때문에 입대의 결의를 통하더라도 상가 측의 주차장 사용을 방해할 수 없다고 판단하였다.

    나아가 상가 부분에 5대 차량을 주차할 수 있도록 허용하였기에 해당 결의가 문제없다는 입주자대표회의의 주장에 대해서 공용부분의 사용을 지분 비율에 따라 제한하거나, 사용을 금지하는 결의 또는 규약은 무효라고 판단하였다.

    [ 법원 판단 ]

    1동의 건물의 구분소유자들이 그 건물의 대지를 공유하고 있는 경우 각 구분소유자는 별도의 규약이 존재하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 대지에 대하여 가지는 공유지분의 비율에 관계없이 그 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가지고, 이러한 법리는 1필의 토지 위에 축조된 수동의 건물의 구분소유자들이 그 토지를 공유하고 있는 경우에도 마찬가지로 적용된다(대법원 1995. 3. 14. 선고 93다60144 판결 참조).

    위 법리에 비추어 이 사건을 보건대, 이 사건 대지에 건축되어 있는 이 사건 아파트와 상가건물 내 각 구분건물마다 이 사건 대지 전체에 대한 일부 공유지분을 대지권으로 하는 등기가 마쳐진 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 대지에 설치된 이 사건 주차장은 이 사건 아파트 및 상가의 공용부분임이 인정된다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제10조, 제11조에 따라 이 사건 주차장은 이 사건 상가 및 아파트 구분소유자 전원의 공유에 속하고, 따라서 상가의 구분소유자인 원고는 이 사건 주차장을 그 용도에 따라 사용할 권리가 있으며, 이러한 권리에 터잡아 원고와 사이에 임대차계약을 체결한 상가 임차인들 및 상가방문객들 역시 이 사건 주차장을 용도에 따라 사용할 수 있다.

    따라서 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고 및 임차인이 그 소유 내지 임차한 상가에 출·퇴근 또는 방문하기 위하여 사용하거나 위 각 상가에 방문하는 사람이 사용하는 승용자동차, 화물자동차, 이륜차의 주차를 방해하는 일체의 행위를 하여서는 안 될 의무가 있다.


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