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    조합 가입 계약 체결 시 과장광고한 토지확보비율, 계약 취소사유 될까?

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    지역주택조합이 조합계약 체결 당시 일정 부분 사업부지 확보를 하지 않았음에도 만연히 사업부지 확보율에 대하여 기망한 경우 이를 이유로 취소할 수 있다(대구지방법원 2019가단111** 판결).

    판례 해설

    지역주택조합 사업에 있어서 토지 확보비율은 사업의 성패를 좌우할 정도로 중요한 요소이다. 즉, 80% 이상의 토지를 확보해야 조합설립인가를 받을 수 있고, 나아가 95% 이상의 토지를 확보했을 경우에만 나머지 5% 소유자에 대하여 매도청구권을 행사할 수 있기 때문이다.

    결국 조합원 입장에서는 조합 가입 계약을 체결함에 있어서 토지 확보비율에 따라서 가입 계약을 체결할 수도, 하지 않을 수도 있으므로 확보율에 대한 사항은 조합 가입 계약에 있어서 중요한 부분이라고 할 것이다.

    이 사건 조합은 사업 추진에 필요한 토지를 80%도 확보하지 못하였음에도 80% 이상을 확보했다고 허위로 설명하였을 뿐만 아니라 사업부지 내에 국공유지가 포함되어 있다는 사실 역시 알리지 않았다.

    이에 법원은 기망에 대한 판단은 계약 체결 당시를 기준으로 판단해야 하므로, 현재 필요한 사업부지를 확보했는지에 관계 없이 계약 체결 당시에 사업부지 확보율을 과장하였다면 이는 기망에 의한 계약 체결이므로 조합원이 조합 가입계약을 취소할 수 있다고 판단하였다.

    법원 판단

    관계 법령의 내용과 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 아래의 사정을 종합하면, 이 사건 계약은 사업부지 확보율에 관한 피고의 기망에 의하여 체결된 것이라고 보는 것이 타당하므로, 이 사건 계약은 원고들이 피고의 기망을 이유로 이 사건 계약을 각 취소한다는 의사표시가 담긴 이 사건 소장 부본이 피고에게 송달된 2019. 7. 19. 적법하게 취소되었다. 따라서 피고는 원고들에게 이 사건 계약의 취소에 따른 부당이득의 반환으로 이 사건 분담금 등 및 이에 대한 지연손해금을 각 지급할 의무가 있다.

    1) 이 사건 계약 체결 당시의 구 주택법(2015. 6. 22. 법률 제13379호로 개정되기 전의 것) 제18조2 제1항 제1호는 주택건설대지면적 중 95% 이상 사용권원을 확보한 지역주택조합의 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에 대한 매도청구 권한에 관한 내용을 규정하고 있었고, 구 주택법 시행령(2015. 12. 22. 대통령령 제26750호로 개정되기 전의 것) 제37조 제1항에 의하면 주택조합설립인가를 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 80% 이상의 토지에 대한 토지사용승낙서를 첨부하여 시장·군수·구청장에게 제출하여야 한다(2015. 7. 24. 법률 제13435호로 개정된 주택법은 제32조 제2항에서의 위 시행령과 같은 내용을 명시적으로 규정하였다).
    2) 위와 같이 사업부지 확보율은 지역주택조합설립인가 및 최종 부지 확보를 위한 매도청구 권한 행사의 요건이고, 앞으로 어느 정도 사업부지 확보가 필요하고 그에 걸릴 기간이 어느 정도인지 여부 등을 파악할 수 있도록 하여 조합원이 부담할 분담금의 상승 여부, 사업의 변경 여부 등도 예상할 수 있게 해주는 지역주택조합이 추진하는 주택건설사업에 있어 매우 중요한 자료이다. 이는 지역주택조합 사업이 조합 설립 전에 미리 조합원을 모집하면서 그 분담금 등으로 사업부지를 매수하거나 사용승낙을 받은 후 사업승인을 얻어 아파트를 건축하는 방식으로 진행되는 것이어서, 조합설립 전에 이루어져야 하는 조합설립 추진업무가 매우 중요하고, 그 진행 과정에서 사업의 성패를 좌우하는 변수가 많으며, 당초 예정했던 사업의 진행이 지연되는 경우가 많은 점에서도 그러하다[한편 2016. 12. 2. 법률 제14344호로 개정된 주택법 제11조의 제1항, 제3항, 2017. 6. 2. 국토교통부령 제425호로 개정된 주택법 시행규칙 제7조의3 제1항 제3호 나목, 제7조의4 제2항 제4호에 따르면, 주택조합설립인가를 받기 위하여 조합원을 모집하려는 자는 시장·군수·구청장에게 신고하고 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하여야 하는데, 사업부지 확보율도 시장·군수·구청장에게 신고하고 조합원을 공개모집할 때 반드시 이를 같이 공고하도록 함으로써, 지역주택조합 가입 신청자의 권익을 두텁게 보호하게 되었다].
    3) 원고들은 2015. 5. 중순경 피고의 분양대행사 직원으로부터 사업부지 확보율이 80% 이상이라는 취지의 말을 들었고, 2016. 10. 18. 개최된 피고의 창립총회에서 사회자 및 I 주식회사의 직원이 피고의 사업부지 확보율이 80% 이상이라는 말을 하였던 점 등에 비추어 볼 때, 원고들은 이 사건 계약 체결 당시에도 이 사건 계약과 관련된 업무를 수임하여 대리권을 가진 분양대행사의 직원 등으로부터 피고의 사업부지 확보율이 80% 이상이라는 취지의 말을 전달받은 것으로 보인다.
    4) 피고는 2015. 12. 22. 대구광역시 중구청장에게 지역주택조합설립인가를 신청할 당시 국공유지 면적 3,090.42㎡를 포함한 전체 대지 20,538.17㎡ 중 13,771.84㎡에 관하여 사용승낙을 받았음은 앞서 본 바와 같고, 앞서 든 증거에 의하면, 위 신청 당시 피고가 첨부한 토지사용승낙서 중 그 작성일자가 이 사건 계약 체결일 이후로 기재된 토지사용승낙서의 사용승낙면적 합계는 약 4,700㎡이다. 그런데 피고가 이 사건 계약 체결 당시 나머지 사용승낙면적 약 9,070.84㎡(=13,771.84㎡ – 4,700㎡) 전부에 관하여 사용승낙을 받았다고 하더라도, 이 사건 계약 체결 당시 피고의 사업부지 확보율은 약 44%(=9,071.84㎡ ÷ 20,537.17㎡ × 100)에 불과하고, 국공유지를 제외한 사유지로 한정한다고 하더라도 약 52%[= 9,071.84㎡ ÷ (20,538.17㎡ - 3,090.42㎡) × 100]에 불과하여 피고가 홍보한 80% 이상의 사업부지 확보율과 크게 차이가 난다.
    5) 상품의 선전·광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여되나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당하는데(대법원 2009. 4. 23. 선고 2009다1313 판결 등 참조), 원고들이 이 사건 계약 체결 여부를 결정하는 데 있어 사업부지 확보율이 매우 중요한 요소임에도, 피고가 원고들에게 실제 사업부지 확보율과 30% 이상 차이가 나는 사업부지 확보율을 고지한 것은 다소의 과장이나 허위가 수반된 광고로 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 정도라고 보기 어렵다.
    6) 피고는 이 사건 계약 체결일인 2015. 5. 중순경부터 약 1년 10개월 후인 2017. 3. 31.에야 대구광역시 중구청장으로부터 지역주택조합설립인가를 받았고, 그 내용도 당초 예정된 사업계획보다 상당 부분 축소된 사업계획으로 위와 같은 인가를 받았을 뿐이다.
    7) 피고는 대구광역시 중구청과의 협의를 통하여 사유지 기준 80% 이상의 부지를 확보할 경우 국공유지도 매수할 수 있으므로 사업부지에 국공유지가 포함되는지 여부는 이 사건 계약의 중요한 사항이 아니라거나 사업부지 확보율에 관한 기망 자체가 아니라고 하나, 피고는 실제 2017. 2.경 조합원에게 국공유지에 대한 협의가 제대로 성사되지 않아 사유지 부분을 전부 확보하더라도 이 사건 사업을 진행할 수 없는 상태에 이르렀음과 사업부지를 축소하여 조합설립인가를 받은 후 국공유지를 매수하여 다시 사업부지를 늘릴 것이라고 통지하여 사업부지 중 국공유지 매수가 중요한 사항임을 알인 바 있고, 국공유지가 사업부지에 포함되어 있는지 여부에 관하여 고지를 받지 못한 조합원이라면 당연히 사유지에 한정된 것이 아닌 전체 사업부지를 기준으로 한 사업부지 확보율에 대하여 설명을 들었다고 생각하는 것이 일반적이라도 할 것이다.
    8) 피고는 이 사건 계약을 체결하면서 사업계획의 변경 등에 따라 건축규모, 세대별 단위면적, 조합원 분담금 등이 조정될 수 있다는 내용의 특약사항(이 사건 계약서 제7조 제5항 제1호)을 두었고, 원고들에게 앞으로 있을 사업계획의 변경 등에 대하여 이의를 제기하지 않을 것을 확인하는 각서 등을 작성하게 하였는데, 이러한 특약사항을 두거나 각서를 작성하게 한 취지가 피고가 사업부지 확보율에 대하여 기망하였을 경우에도 원고들이 아무런 이의를 제기할 수 없게 하겠다는 의미로 보디는 어렵고, 이러한 특약사항 및 각서 등을 통하여 원고들의 권리를 제한할 것이라면 피고는 원고들에게 사업계획 변경 등을 일으킬 수 있는 사업부지 확보율 및 사업부지 내 국공유지 포함 여부를 충실히 설명할 의무가 있었다고 봄이 타당하다.


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