글쓴이 : 권형필
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    재건축 조합의 조합원이 될 수 없는 자에 대한 매도청구권 행사는 조합설립등기를 마친 후 2개월 이내에 행사해야 한다.

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    재건축조합원이 될 수 없는 자에 대해서는 조합설립 동의에 관한 최고가 필요 없으므로 조합설립등기를 마친 후 2개월 이내에 매도청구권을 행사하여야 한다(대법원 2008. 2. 29 선고 2006다565** 판결)

    판례해설

    최고는 상대방에게 일정 기간을 두고 그 기간 내에 일정한 행위를 할 것을 요구하는 것을 말한다. 이는 권리자에게 일정한 기간 내에 권리행사를 하도록 촉구하는 행위인바, 만약 최고를 하지 않더라도 이미 권리관계가 확정된 상태라면 최고 절차를 거칠 필요는 없다.

    재건축 사업의 주택 단지 안에 토지만 소유하고 있는 사람이나 건물만 소유하고 있는 사람은 애초에 재건축 조합의 조합원이 될 수 없으며, 조합 설립 동의의 상대방도 아니다. 따라서 이 사람들에 대해서는 도시정비법에 따른 조합설립에 대한 동의에 대한 최고를 거칠 필요가 없다.

    따라서 사업 단지 내 토지만 또는 건물만 소유하고 있는 사람에 대해서는 조합설립인가처분을 받고 설립등기를 마친 날로부터 2개월 이내에 매도청구권을 행사하여야 한다. 만약 이러한 기산점을 잘못 판단하여 기간을 놓쳐버린다면 더이상 매도청구권을 행사할 수 없게 되므로 조합에서는 각별히 신경써야 한다.


    법원판단

    도시정비법상 각 조항 및 원심 인정사실에 의하면 피고는 원고가 시행하는 이 사건 주택재건축사업의 주택단지 내에 토지만을 소유하고 있어 “토지 등 소유자”에 해당하지 않아 조합원의 자격이 없을 뿐 아니라 도시정비법 제16조 제2항, 제3항 소정의 조합 설립 동의의 상대방이 되지도 아니한다.

    도시정비법 제39조에 ‘사업시행자는 주택재건축사업을 시행함에 있어 제16조 제2항 및 제3항의 규정에 의한 조합 설립의 동의를 하지 아니한 자(건축물 또는 토지만 소유한 자를 포함한다)의 토지 및 건축물에 대하여는 집합건물법 제48조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다. 이 경우 재건축결의는 조합 설립의 동의로 보며, 구분소유권 및 대지사용권은 사업시행구역 안의 매도청구의 대상이 되는 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리로 본다.’고 규정하고, 집합건물법 제48조 제1항에 ‘재건축의 결의가 있은 때에는 집회를 소집한 자는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에 대하여 그 결의내용에 따른 재건축에의 참가 여부를 회답할 것을 서면으로 최고하여야 한다.’고 규정하고 있는바, 이 사건 주택재건축사업의 주택단지 내에 토지만을 소유하고 있어 조합 설립 동의의 상대방이 되지 아니하는 피고는 집합건물법 제48조 제1항에서 규정한 최고 절차에 대하여 법률상 이해관계를 갖지 아니하므로 이러한 자에 대한 매도청구에 있어서는 매도청구 전에 최고 절차를 거치지 않았더라도 그 매도청구가 위법하다거나 무효로 된다고 할 수 없다.

    집합건물법 제48조 제4항에서 매도청구권의 행사기간을 규정한 취지는, 매도청구권이 형성권으로서 재건축참가자 다수의 의사에 의하여 매매계약의 성립을 강제하는 것이므로, 만일 위와 같이 행사기간을 제한하지 아니하면 매도청구의 상대방은 매도청구권자가 언제 매도청구를 할지 모르게 되어 그 법적 지위가 불안전하게 될 뿐만 아니라 매도청구권자가 매수대상인 구분소유권 등의 시가가 가장 낮아지는 시기를 임의로 정하여 매도청구를 할 수 있게 되어 매도청구 상대방의 권익을 부당하게 침해할 우려가 있는 점에 비추어 매도청구 상대방의 정당한 법적 이익을 보호하고 아울러 재건축을 둘러싼 법률관계를 조속히 확정하기 위한 것이라고 봄이 상당하므로 매도청구권은 그 행사기간 내에 이를 행사하지 아니하면 그 효력을 상실한다고 할 것이고, 이러한 법리는 집합건물법 제48조 제1항 소정의 최고 절차를 요하지 않는다고 해석되는 피고에 대한 매도청구에 있어서도 마찬가지라고 할 것이다.

    한편, 도시정비법 제39조에 사업시행자가 매도청구를 할 수 있다고 규정하고, 동법 제2조 제8호에 “사업시행자”라 함은 정비사업을 시행하는 자를 말한다고 규정하고 있으며, 동법 제18조 제2항에 조합은 조합 설립의 인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 대통령령이 정하는 사항을 등기함으로써 성립한다고 규정하고 있으므로, 원고가 주택재건축정비사업조합으로서 주택재건축사업을 시행하는 이 사건에 있어서 원고는 조합설립등기를 마친 때로부터 매도청구를 할 수 있다고 할 것이고, 집합건물법 제48조 제4항에서 매도청구권의 행사기간을 규정한 취지 및 도시정비법 제39조에서 이러한 집합건물법 제48조 제4항을 준용하도록 한 입법 취지에 비추어 볼 때, 원고는 조합설립등기를 마친 때로부터 집합건물법 제48조 제4항 소정의 2월 이내에 피고에 대하여 매도청구를 할 수 있다고 해석함이 상당하다.


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