글쓴이 : 권형필
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    주택임대차보호법의 대상은 대항력 등 형식적 외관을 갖춘 임차인이 아니라 실질적으로 주택을 사용·수익하는 임차인이다.

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    임대차계약의 주된 목적이 주택의 사용·수익보다 소액임차인으로 보호받아 기존채권을 회수하려는 데 있는 경우, 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 보호받을 수 있는지 여부(소극) (대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다232** 판결)

    판례 해설

    지난 칼럼에서도 살펴봤듯이 주택임대차보호법의 입법목적은 서민의 주거생활 안정과, 나아가 소액임차인을 보호하기 위함이다. 따라서 채권자가 채무자 소유의 주택에 대해서 채무자와 임대차 계약을 체결하였다고 하더라도, 그 계약을 체결한 목적이 주택의 사용이나 수익보다는 소액임차인의 지위에서 자신의 채권을 우선적으로, 수월하게 회수하기 위함이라면 그러한 자는 주임법상 대항력 등 형식적인 요건을 갖추었더라도 소액임차인으로 보호받을 수 없게 된다.

    경매에 있어서 유치권만큼이나 까다로운 것이 임차권, 그중에서도 선순위 임차권인바, 이러한 법리를 숙지한다면 좋은 결과를 얻을 수 있다.


    법원 판단

    주택임대차보호법의 입법목적은 주거용건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고(제1조), 주택임대차보호법 제8조 제1항에서 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은, 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다고 할 것이나, 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것인 이상, 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 임대인과의 사이에 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면, 그 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인이 같은 법상 소액임차인으로 보호받을 수 없다고 볼 수는 없다.


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