글쓴이 : 권형필
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    임대차 계약 체결의 주된 목적이 주택을 사용ㆍ수익하려는 것이 아니고 대항력 있는 임차인으로 보호받아 기존 채권을 수월하게 회수하려는 것에 있는 경우, 주택임대차보호법의 적용대상인지 여부

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    주택을 사용, 수익하려는 목적이 아니라 자신의 채권을 수월하게 회수하기 위해 형식적으로 임대차 계약을 체결한 임차인은 주임법에서 요구하는 대항력 요건을 모두 갖추었다고 하더라도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없다(대법원 2007다550** 판결).

    [ 판례 해설 ]

    주택임대차보호법은 서민의 주거생활 안정을 보장하기 위해 제정된 법이다. 이러한 목적을 달성하기 위하여 법에서 요구하는 요건을 갖춘 임차인은 일반 민법보다 강력한 특권을 갖는다. 대표적인 권리가 대항력과 우선변제권이다.

    즉, 일반적인 민법이 적용되는 임대차 관계에 있어서 임차인에게는 임대인에 대한 권리만 인정된다. 따라서 임대인이 자신의 소유권을 타인에게 이전한 경우 임차인은 기존 임대차 계약 기간이 남아있더라도 쫒겨나는 것은 물론이고 새로운 소유자에게 보증금 반환청구 역시 할 수 없다. 그러나 주임법의 적용을 받는 임차인은 주택의 점유와 주민등록을 마쳤다면 대항력이 인정되어 새로운 소유자를 상대로 기존 임대차 기간이 남았음을 주장할 수 있을 뿐만 아니라 새로운 소유자에게 보증금 반환 역시 청구할 수 있다. 또한 확정일자까지 받은 임차인은 판결문과 같이 집행권원을 갖고 있지 않아도 배당받을 수 있으며, 나아가 우선변제효까지 인정된다.

    문제는, 주임법의 입법 취지는 너무나 좋고 바람직하지만, 이러한 특권을 누리기 위해 임차인이 아님에도 형식상 주임법의 요건을 갖추어 이를 악용하는 사람들이 있다는 점이다. 이에 대해서 법원은 주임법의 취지를 고려하여 그러한 채권자는 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없다고 판단하였다.

    [ 법원 판단 ]

    주택임대차보호법(이하 `법`이라 한다)의 입법목적은 주거용 건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고(제1조), 법 제3조 제1항 에서 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 여기에 더하여 법 제3조의2 제2항 에서 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매나 공매시 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있도록 한 것은, 사회적 약자인 임차인을 보호하려는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하여 형식적으로 주택임대차로서의 대항력을 취득한 외관을 갖추었다고 하더라도 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 대항력 있는 임차인으로 보호받아 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 채권을 회수하려는 것에 있었던 경우에는 그러한 임차인에게 주택임대차보호법이 정하고 있는 대항력을 부여할 수 없다(대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결, 대법원 2003. 7. 22. 선고 2003다21445 판결 등 참조).


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