글쓴이 : 권형필
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    지역주택조합 사업부지와 관련한 과장광고와 기망에 의한 계약 취소 가부

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    조합계약 당시 토지 확보 비율이 광고만큼 되지 않았을 경우라도 그 이후 해당 비율로 결국은 토지 확보를 하였을 경우 조합 계약 당시의 기망을 원인으로 계약을 취소할 수 없다(창원지방법원 2018가단1142** 판결).

    판례 해설

    대부분 지역주택조합은 조합원 모집 및 조합 가입계약을 체결할 때 사업부지 또는 토지확보를 완료하였다고 광고 및 설명한다. 그러나 실제로는 조합원 모집 단계에서 사업부지를 모두 확보하는 것은 쉽지 않은 일이다. 즉, 조합원 모집을 위해 토지 확보 사실을 다소 과장하는 것인데, 그렇다면 조합원이 계약 체결 당시에 기망이 있었음을 이유로 조합 가입 계약을 취소하고 납부한 납입금의 반환을 청구할 수 있을까.

    이 사건에 대해서도 법원은 지역주택조합 사업에 있어서 토지 확보가 매우 중요하다는 점과 조합의 광고 및 설명에 다소 과장이 있었다는 사실은 인정하였다. 그러나 이 사건 조합이 이후에 필요한 사업부지를 확보하고, 조합설립인가를 받아 현재 사업이 진행중이므로 더이상 기망을 이유로 조합 가입 계약을 취소할 수 없다고 판단하였다.

    지역주택조합의 탈퇴를 원하는 조합원으로서는 토지확보에 대한 기망에 대해서 법원이 각기 다른 판단으로 혼란스러울 수 있다. 그러나 대상판결은 계약이 유지, 진행될 수 있는 상태에서는 해당 계약이 유효하다고 판단하였는바, 반대로 조합이 계약을 이행할 수 없는 수준 또는 시기라면 기망에 의한 계약 취소가 가능하다는 뜻이기도 하다.

    법원판단

    1. 이 사건 각 계약의 취소 여부(주위적 청구원인)

    원고들은 피고 조합 측으로부터 이 사건 사업부지 토지를 모두 매입완료하였다는 설명을 듣고 이 사건 계약을 체결하였는데, 사실은 토지 매입이 100% 완료된 것이 아니면서도 허위로 고지한 것이었으므로, 사기를 이유로 이 사건 각 계약을 취소한다고 주장한다.

    살피건대, 구 주택법(법률 제12646호, 이하 같다) 제18조의2 제1항, 제 32조 및 동법시행령 제37조에 따르면 지역주택조합 설립인가를 받으려는 자는 해당 주택건설 대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하여야 하고, 주택건설 사업계획의 승인을 받고 주택건설 대지면적의 95% 이상의 사용권원을 확보한 경우 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 대지 매도를 청구할 수 있으므로, 지역주택조합의 토지 사용권원 확보현황은 사업의 추진이나 조합원의 모집에 있어 매우 중요하다. 따라서 피고 조합이 원고들과 이 사건 계약을 체결함에 있어 토지 사용권원 확보현황에 대해 사실과 다르게 고지하였다면 이는 거래상 중요 사항을 허위고지한 경우에 해당할 수 있다.

    이 사건에 관하여 살피건대, 이 사건 각 계약 체결 당시 토지 사용권원 확보와 관련하여 피고 조합이 ‘토지매입완료’ 등의 표현을 사용한 사실은 앞서 본 바와 같은데, 이 법원의 김해시장에 대한 사실조회 결과에 의하면, 이 사건 계약 체결일로부터 1년 4개월이 지난 피고 조합설립인가 신청시인 2016. 12. 21.을 기준으로 이 사건 사업부지 중 피고 명의로 등기를 완료한 부지의 비율은 33.88%, 토지사용승낙을 받은 부지는 43.52%, 시 국유지는 9.36%(김해 산업단지 조성을 위하여 현물출자 받은 토지로 산업단지 조성사업 단계에 따라 다시 김해시에 소유권 이전이 예정된 토지)이어서 이를 모두 합하더라도 피고 조합이 사용권원을 확보한 토지 비율이 86.76%에 불과한 사실이 인정되는바, 이 사건 각 계약 체결 당시에는 사용권원 확보 비율이 더 낮았을 것으로 보이므로 ‘토지매입완료’라는 피고 조합의 광고 문구에 다소의 과장이 있었다고 보이기는 한다.

    그러나 피고 조합이 이후 사업부지 사용권원 확보와 관련하여 별다른 문제 없이 조합설립인가를 받고 사업승인을 받아 주택건설사업을 시행하고 있는 사실은 앞서 본 바와 같고, 이 사건 각 계약서에 사업계획의 변경가능성을 염두에 둔 조항들이 존재하고, 주택조합에 의한 주택건설사업이 단기간에 애초 계획의 변경 없이 추진될 수 있다고 기대하기는 통상 어려운바 원고들도 이 사건 각 계약 체결 당시 사업의 지연이나 변경가능성을 충분히 고려하고 계약을 체결하였다고 봄이 상당하므로, 특별한 사정이 없는 한 피고 조합이 토지확보 현황에 대하여 다소 과장하여 광고하였다고 하여 그것이 상거래 관행상 용인될 수 없을 정도로 현저하다고 보기는 어렵다. 따라서 원고들이 피고 조합의 위와 같은 과장 광고를 이유로 이 사건 각 계약을 사기로 취소할 수는 없다 할 것이어서, 원고들의 주위적 청구는 이유 없다.


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