글쓴이 : 권형필
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    임차인을 통한 유치권자의 간접점유와 임대차 계약 체결의 당사자

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    임차인을 직접점유자로서 유치권자가 간접점유할 경우 해당 임차인과의 임대차 계약은 소유자 또는 채무자가 아닌 유치권자가 체결하여야 적법한 간접점유가 인정된다는 사례(대법원 2011다614** 판결)

    판례 해설

    경매 낙찰을 받으려고 경매물건을 살펴보는 사람 가운데 유치권이 신고되어 있고, 임차인이 점유 중에 있다는 사실만 보고 막연하게 해결하기 어렵겠거니 생각하며 입찰을 포기하는 사람들이 있다.

    물론 임차인의 점유를 통해 유치권자의 간접점유가 인정되는 것은 사실이다. 그러나 여기서 중요한 것은 임차인이 누구와 임대차 계약을 체결하였는지를 먼저 확인해봐야 한다.

    간접점유가 인정되기 위해서는 간접점유자와 직접점유자 사이에 점유매개관계가 인정되어야 하고, 이는 간접점유자가 직접점유자에게 목적물 반환 청구를 할 수 있는지가 핵심이다. 따라서 유치권자가 임차인의 점유로 간접점유 하고 있음이 인정되기 위해서는 유치권자와 임차인 사이에 임대차 계약을 체결해야 하는 것이다.

    따라서 임차인이 적법하게 임대차 계약을 체결하고 해당 목적물을 점유하고 있다고 하더라도, 그 상대방이 유치권자가 아니라 해당 목적물의 소유자 또는 채무자라면 매우 간단하게 유치권을 깰 수 있다고 할 것이다.


    법원 판단

    이 사건 건물 중 제3자에게 임대가 이루어진 부분에 대한 원고들의 간접점유가 인정되기 위해서는 원고들과 직접점유자인 임차인들 사이에 점유매개관계가 인정되어야 한다.

    그런데 기록에 의하면 이 사건 건물의 임차인들과의 임대차 계약은 당시 소유자이던 주식회사 A 사이에 체결된 사실을 알 수 있다. 그러므로 임대차계약에 기하여 임차 부분의 직접점유자인 임차인들에 대하여 반환청구권을 갖는 자는 주식회사 A뿐이라고 보아야 한다.

    따라서 임차인들과의 임대차 계약은 원고들과 직접점유자인 임차인 사이의 점유 매개관계를 인정할 기초가 될 수 없다. 그리고 원심이 간접점유 근거로 든 위 사정들은 원고들이 주식회사 A와 함께 이 사건 건물의 관리에 관여하였다는 사정에 불과한 것이지 임차인들과의 점유매개관계를 인정할 근거가 될 수 없다.


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